某房建工程BT合同造价控制的探讨

　　摘要：笔者根据某大型国有公共建筑的房建类型BT合同谈判实际情况，阐述了BT建设模式的概念和特点，分析了工程造价控制的难点及BT合同谈判的方法,为如何做好房建工程BT项目造价控制奠定基础.
　　主题词：房建工程，BT合同，造价控制
　　近年来，许多地区率先进行了市政、交通等大型基础设施工程的BT建设，积累了一定的BT建设经验;但由于房建工程更具复杂和多样性，涉及的专业及专业分包工程较多，故而房建工程BT模式的探讨成为业内的难点与热点之一。为此，笔者根据某房建工程项目（以下简称本项目）BT合同谈判时遇到的问题对如何做好房建工程BT项目造价控制作了初步的探讨。
　　1、项目简介：
　　本项目是某市国有大型公共建设项目,主要工程内容为与公共交通有关的地上地下建筑群及周边场地、道路、景观及构筑物工程的投资、建设、移交及与之相关的工作。建筑面积约19万平方米。合同工期407天。工程质量目标为一次性验收达到国家施工质量验收规范合格标准，争创省优质工程奖。
　　前期采用公开招标形式确定了BT项目主办人。由于时间关系，本工程采用的是费率招标的形式，即公开竞争下浮率（在现行定额计价基础上下浮），下浮率最大的单位为中标单位。
　　2、BT建设模式的概念和特点
　　BT模式(Build-Transfer)即建设-移交模式，是指项目所在地地方政府或其授权单位（一般为BT建设模式项目发起人），经过法定程序选择拟建的基础设施或公用事业项目的主办人，并由主办人在工程建设期内组建BT建设模式项目公司进行投资、融资和建设，在工程竣工后，按约定进行工程移交并从政府或其授权的单位收回投资及回报。BT建设模式是工程项目建设管理模式的重大创新，是资金、工期紧等约束条件下加快城市基础设施建设步伐的重要手段。
　　3、本项目工程造价控制的难点分析：
　　合同是BT建设的纲领和前提，BT建设模式的造价控制应从BT合同开始。
　　1) 合同价格体系存在不确定性。本项目招标仅确定了一个总体下浮幅度，合同计价原则还有许多问题需明确，如临时设施费费率,规定可取范围为一个区间而不是一个固定值，类似问题还有赶工措施费、按质论价费等，相差1%，对最终造价的影响就要相差上百万。
　　2) 建设施工管理体系和管理程序存在不确定性。鉴于本项目BT投资方与施工方的特殊关系，如果靠他们自行管理很可能出现造价失控的局面。如何来制约他们？形成怎样的监管体系？形成怎样的监管程序？这是摆在谈判各方面前的又一道难题。
　　3) 特殊材料设备价格和工程中专业分包问题存在不确定性。没有信息指导价的材料和设备价格如何确定？以何种方式何种程序确定？哪些工程将实行专业分包？分包工程怎样确定施工单位和价格？本项目涉及的专业工程类型很多，本工程施工总承包企业希望利用自己的资质优势尽可能多承担利润大的分包工程，而项目发起人则希望集中优势兵力解决重点问题，既要充分发挥总承包单位的管理优势和施工优势，同时由于工期紧，为确保质量，也为合理控制工程造价，希望选择部分分包工程进入招标程序确定分包单位和分包工程价格。
　　4) 投资回报的计算方法是BT合同谈判的重点和难点。由于招投标是以下浮率的形式进行的，没有工程总价，也无法短时间内形成工程总价，以什么价格作为计算投资回报的合同价格呢？最终审定的工程总价与合同总价不同时调整方法怎样制定？这都是需要进行仔细核算和分析的。
　　4、本项目BT合同谈判的方法及成果：
　　了解了本项目的特点和合同谈判的难点后，项目发起人和BT投资方（主办人）抱着实事求是的态度进行了多轮深入细致的BT合同谈判。
　　1) 关于合同价格确定体系的问题，通过谈判，合同双方达成一致，明确了合同价格计算原则，其中浮动费率的取定也在听取双方意见后公平地确定。
　　2) 合同进一步明确了发起方和投资方的权利与义务：
　　A. 明确设计、监理、检测、审计等单位由甲方（即发起人，下同）聘请、付费并与发起人签订合同，共同对本工程的质量、工期、造价、安全进行全面监管。
　　B. 明确了监管程序和方法，体现在“BT发起方的义务和权利”中：
　　发起人负责审定项目公司报送的施工总进度计划和施工组织设计并监督项目公司实施的工程。负责审定所有材料设备总包分包工程的招标方案，部分分包工程与乙方共同组织招标。负责审核项目公司报送的经监理签字确认的工程计量资料、施工图设计变更申请，并报审计部门审定。
　　乙方（即投资人，下同）应积极配合甲方的这些活动。
　　3) 关于特殊材料设备的采购定价原则，专业分包工程的范围和确定方式也达成以下约定：
　　《工程造价信息》中未包含的材料价格必须先申报，经监理审核、甲方批准后计取。如果各方在《工程造价信息》中未包含的材料价格上不能达成一致，则通过招标确定价格。大宗饰面材料、设备的价格由甲乙双方通过招标确定。
　　本合同工程全部由乙方总承包建设，但乙方及施工总承包人资质许可范围（不包括精装修工程）外的精装修、智能化、幕墙、景观、灯光等专业分包须按照《中华人民共和国招标投标法》等法律法规的规定，通过招标确定，由甲方审定招标方案，甲乙双方共同组织招标。由项目公司或施工总承包人与中标单位签订合同，组织实施，进行协调和管理。
　　4) 投资回报的计算方法经谈判确认如下操作：
　　首先，合同中暂定一个估算投资总额作为投资回报的计算基础,按估算投资总额计算每期投资回报;然后在收到甲方提供的首批全部图纸之日由乙方申报、甲方审核，经甲、乙双方确认签证后，对合同作调整;当本项目有重大变更（是指因该变更而预计发生的投资金额将超过第二阶段确认工作量计划总额±5%的变更）时，按第二阶段方法进行再次调整;其次在完成工程竣工结算之日起7个工作日内，由甲、乙双方按照工程竣工结算总价调整预留保修金；并同时按其与第二阶段、或第三阶段估算投资金额的差额比例，逐月追溯调整投资金额，并调整投资回报。
　　经过多轮谈判，合同双方达成一致意见，顺利地签订了本项目BT合同。本项目不但通过专业工程招标节约了大量的财政资金，而且发挥了总包单位的实力和长处，同时由于有了明确的工程量清单招标定价使结算时减少了许多争议。
　　5、结论：
　　目前国际国内的BT操作模式存在很多方式，综合来讲，要做好房建工程BT项目造价控制，一要完善法律法规体系，以法律为准绳，二要转变观念，结合实际条件，创新管理制度和手段，三要依照市场经济的内在规律，以合同为基础，实事求是地开展工作，做到多方共赢。
　　
　　参考文献
　　1、季杰：《深圳地铁BT项目工程造价控制的探讨》

《某房建工程BT合同造价控制的探讨》

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文章名称： 某房建工程BT合同造价控制的探讨

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