浅谈房地产估价常见方法的理论依据及适用性

　　纵观古今中外，房地产价值和价格的种类繁多，名称也不完全一致，有的还是特定房地产制度下的产物。不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。因此，进行房地产估价，必须搞清楚房地产价值和价格的种类及每一种房地产价值和价格的确切含义，以正确理解和把握所评估的房地产价值的内涵。我国的房地产估价是在建立社会主义市场经济发展的过程中出现的，并且成为市场经济中不可缺少的一项内容。房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和运动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到客观、合理，就不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象，而必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，通过对这些客观规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。通常，房地产价格可以通过多种有效可行的途径来确定，由此形成房地产估价的五大基本方法:市场比较法、成本估价法、收益法、假设开发法和长期趋势法。以下我就五大估价方法的理论依据及适用性浅谈个人的见解。
　　一、市场比较法
　　（一）基本概念及理论依据
　　市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。其理论依据是房地产价格形成的替代原理。
　　正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然，由于在现实房地产交易中交易双方的动机、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。但是，只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值，这一点是基于“大数法则”。它又称大数定律，是随机现象中的基本规律。人们在长期的实践中发现，在随机现象的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中，由于种种因素，每次测得的结果虽然不尽相同，但是大量重复测得的结果的平均值几乎必然接近于一个确定的数。大数法则就是这类规律的总称。
　　（二）适用性
　　市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准工业厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
　　市场法适用的条件是在同一供求范围内并存估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用，例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易，像1994年以后一段时期的海南。
　　二、成本估价法
　　（一）基本概念及理论依据
　　成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，还用到了费用、支出等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”等词时，要注意根据上下文的内容判定其具体所指。
　　成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。例如，当房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物的现时费用又是多少，此两者之和即为自己所愿意支付的最高价格。如果该房地中的建筑物还是全新的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。
　　因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。
　　（二）适用性
　　只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。另外，成本法也适用于房地产市场发育不够成熟或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，有似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。

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