新形势下房地产企业融资现状、原因及对策探析

　　【摘要】在新的宏观调控背景下，随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，房地产企业面临着极为严峻的资金瓶颈，如何融通资金解决或缓解自身的资金压力，已经成为房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。本文在对房地产企业融资现状及出现融资问题的原因分析的基础上，提出合理构建多元化的融资渠道，解决房地产企业融资困境问题。
　　【关键词】房地产企业，融资现状，融资渠道
　　房地产企业融资有广义和狭义之分。从广义概念上讲，房地产企业融资是指房地产企业在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产企业融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。本文所探讨的主要是狭义的房地产融资。
　　一、我国房地产企业融资现状
　　（一）融资压力大
　　目前随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金周转过程中出现了一系列矛盾：如资金投入集中性和来源分散性、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾等，如何实现资金供求平衡是房地产企业一直面临的问题。尤其经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
　　（二）融资渠道单一
　　我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款，外部融资主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。绝大部分房地产企业目前外部融资渠道单一，主要是银行贷款，而内部融资中的预收购房款也有一部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在新的贷款限制条件下，房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。
　　二、造成我国房地产企业融资问题的主要原因
　　（一）房地产企业不重视自身资金积累，难以应对政策调整
　　作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。一旦进入政策调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，房地产企业的资金链就会面临着巨大的压力。
　　（二）开发成本越来越高，房地产企业资金积累有限
　　土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用，占用了房地产企业的大部分资金。近几年来，由于投资过度旺盛等因素的影响，建材价格持续上扬。另外，房地产开发税金种类繁多，开发综合税金也不断上涨，还有各种管理费用、人力成本等也都是持续上涨，使得房地产开发企业的成本加大，超额利润变薄，影响了企业的自我积累资金水平。
　　（三）房地产金融市场不发达，相关法律法规不健全
　　房地产金融市场不完善，由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。另外，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。同时，也难以约束和规范房地产开发商、个人的金融行为，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
　　三、解决我国房地产企业融资问题的对策
　　（一）不断完善房地产企业融资相关法律法规
　　房地产企业的融资需要法律的保障，我国应尽快修改完善现行的与房地产金融相关的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等法律法规。确立房地产信贷的法律地位，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。
　　（二）构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道
　　为了融通资金和分散风险，我国房地产企业可以结合企业自身特点，通过自筹资金、利用预售资金、争取商业银行贷款、发展证券融资、项目融资、合作融资、金融租赁等途径，建立合理的多元化的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金，使房地产企业更好、更快地持续发展。
　　（三）提升自身管理能力，提高资金利用率
　　房地产企业应该建立一个程序化的资金管理流程和准确高效的成本费用控制体系，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，有严格的成本费用预决算和审批制度，同时加强企业财务人员的素质培养，使整个资金管理流程落实到每一个细节，每一笔开支都能遵循经济效益原则，尽快全力的回笼资金，提高资金利用率。
　　（四）继续加强房地产信贷监管，完善相关制度建设
　　要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。继续完善房地产抵押登记制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。
　　（五）加强房地产企业融资理论研究，培养复合型房地产融资专业人才
　　随着房地产信托业务、房地产投资信托基金等一系列新的房地产金融业务的兴起，需要进一步加强对房地产企业融资工作的理论研究，同时还要培养大量既精通金融、又熟悉房地产经营、法律、资产评估等领域的人才，以便更好地解决房地产企业融资问题。
　　【参考文献】
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　　[2]武华伟．房地产企业融资渠道选择[J]．会计之友，2008（14）．
　　[3]喻宏．浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J]．财经界（学术版），2010（5）．

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