城市产业园区开发模式研究

 　　城市产业园区开发具有多种方式，核心在于产业与资本的引入方式。基于实际案例，深入研究产业园区的市场主导模式、政府主导模式、政府与市场结合模式的特点和优劣势，为地方政府园区开发选择开发方式提供参考。

　　《产业创新研究》(月刊)创刊于2017年，杂志由中国共产党天津市滨海新区委员会宣传部主管、滨海时报社主办，是深入探讨中国科技、商业环境和经济趋势的权威型期刊。国家宣传部主管系列期刊，被中国知网数据库全文收录。

　　1 引 言

　　产业园区是指以促进产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。长期以来，我国产业园区开发建设多由园区所在地政府——园区管委会及其下属开发公司主导。随着市场化改革的推进，园区开发逐渐趋向市场化运作。在开发模式选择方面，政府主导、市场主导或是政府与市场相结合的方式各有利弊。

　　域内的城市公共服务设施、城市广场及基础配套工程的基础上，明珠湾区起步区还导入一批总部经济以及特色金融、商贸、城市综合体等服务业项目，统筹推进产城一体化开发，打造服务珠三角、面向世界的珠江口湾区中央商务区的总体格局。

　　2市场主导的模式

　　2.1项目简介

　　固安产业新城位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。十多年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台;布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园等多个产业载体，促进产业集群发展、增长。固安新城通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现快速增长。截至2015年6月底，华夏幸福为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。同时华夏幸福为固安累计投资超270亿元，园区累计完工厂站21座;道路完工112条，面积434.25万平方米;景观完工60个，面积341.32万平方米;还包括排水、供水、供热、供气、供电、通信管网等配套设施建设，在规划范围内实现了“十通一平”。

　　2.2模式要点

　　固安新城以社会资本华夏幸福作为园区开发建设的主导，将园区开发建设交由企业负责，项目公司作为投资及开发主体，负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作，着力打造区域品牌;园区管委会作为县政府派出机构，履行政府职能，负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持。在开发区开发建设前，华夏幸福深入研究区域经济，从政治、经济、人口、产业、规划等方面着手，制定出符合区域发展的战略规划。明晰城市的形象魅力，土地价值如何最大

　　3政府主导模式

　　3.1项目简介

　　广州国际创新城位于广州市番禺区，处在广州市新中轴线的重要节点上，是珠三角“1小时都市生活圈”的交通枢纽中心，距广州中心城区约17公里，与己有20万师生，12所高校聚集的广州大学城一河之隔，一期用地10平方公里，是大学城功能的延伸，同时也是广州市9大战略性发展平台之一，是国家科技部批准的国家现代服务业国际创新园。园区规划建设电子商务产业园、生物医药健康产业园、物联网技术应用产业园、节能环保技术应用产业园、工业创意设计产业园、国际教育产业园、金融服务产业园，重点推进医药健康、新信息技术、新能源新材料、金融服务、低碳环保、国际教育六大产业。

　　3.2 模式要点

　　政府成立全资投资公司，与管委会合署办公。投资公司负责园区内规划编制、道路、管网、等市政项目投资、融资、建设，管委会协调公司运作中涉及政府各部门的关系与问题，土地开发中心负责土地收储、整理与出让，部分土地收储打包进市政项目中，由投资公司实施。投资公司作为融资主体，单个项目单个融资，每个项目的融资方式均不相同。项目公司无任何运营收入，政府通过会议纪要、函、年度预算等形式约定将每年财政收入用于项目公司的还本付息、业务运作与投资开发。融资全靠政府信用与其他国企担保，再融资己难以为继，同时面临审计合规的巨大风险。土发中心负责土地出让，出让条件设定较高的产业引入标准，但土地出让后，政府控制力较弱。

　　4.1.2 模式分析

　　政府指定国有企业南沙城投与中交成立合资公司，国企占51%，中交占49%;中交承担项目全部资金(不包括国企应出资的资本金)的融通，并对全部资金融资提供增信，中交作为本项目的施工总承包单位;项目中所有前期及服务类项目(包括可研、环评、勘察、设计、监理、监测检测等)的工作由合资公司负责。中交承诺中标后5年内在明珠湾区自行导入符合本区域城市发展定位和城市规划、产业发展规划的高端产业总投资额不低于80亿元，政府以土地出让收入支付项目公司。

　　4.2 某A先进制造业基地区块、某B保税港加工制造业区块综合开发项目

　　4.2.1 项目简介

　　该项目位于广州市某镇，为某A先进制造业基地区块、某B保税港加工制造业区块综合开发项目。目标要将某A基地、B区块打造成为广州、珠三角乃至全国先进制造业的重要承载平台。根据A地区控规、B地区控规修编，A地块用地规模为820.76公顷，B用地规模为864公顷。两个区块主要建设内容有市政基础设施配套工程、公建配套工程、水务及景观工程等，包括市政道路、

　　桥梁、污水处理厂等。

　　4.2.2 模式分析

　　项目建设分为A、B两个部分。A部分项目采取EPC模式，B部分项目采取PPP模式。两区块投资结构详见表1。

　　交易结构详见图1。

　　政府推行方式类似于政府主导的开发模式，但在建设阶段引入大型施工央企，一是解决了资金问题，二是大大加快了建设进程。但核心产业引入大型施工央企并不能有效落实，还是依赖政府。对于一线城市而言，这种方式不失为一种折中、较好的方式，既提高了效率，解决了资金，又能主导产业发展。

　　4.3 中新知识城项目

　　4.3.1 项目简介

　　中新知识城选址在广州东北部(即黄埔区九龙镇)，规划面积123平方公里，其中规划建设用地面积60平方公里。中新广州知识城是中新政府又一跨国合作标志性项目，是新加坡以及广东省政府共同倡导创立的广东省经济转型的样板，及广东省战略发展新平台，重点选择发展研发服务业、创意产业、教育培训、生命健康服务等先进产业。

　　4.3.2 模式分析

　　政府指定国有企业与新加坡方星桥腾飞集团成立合资公司，双方股权各占50%，作为总体开发商，知识城合资公司负责南起步区的开发以及123平方公里后续各阶段项目的发展;合资公司的董事长5年更替一次，由双

　　方股东轮流指派。政府以土地注入合资公司，新方以与土地相等的现金注入合资公司。新方负责园区的规划设计、产业引入，园区市政配套仍由政府主导建设，资金由合资公司无偿提供。合资公司整理开发单个地块，并成立地块项目公司，待周边市政配套完善后，引入开发商合作开发，获取土地增值收益。

　　该方式通过引入新加坡方，一是引入了外部资金，二是引入了外方先进的城市规划设计的经验，三是意图引入新加坡的高端产业资源。但根据近年来运营的实践来看，合资公司把主要精力用于住宅、商业土地的合作开发，利用政府方注入原低成本的土地资产与第三方合作，获取了高额的土地升值收益。但对于大量产业地块，合资公司并无兴趣开发，因为该类地块投资产生不及时，也不理想，因此新加坡方承诺的产业落户未能很好实现。同时该方式目前在政策层面己不可行，商住土地不能再直接注入项目公司，而应由土地管理机构公开挂牌出让。

　　4.4 中BA开发项目

　　4.4.1 项目简介

　　A区是无锡市市辖区，位于无锡市中心，面积约为71.5平方千米。2017年，中国B工业C建设有限公司(以下简称中BC)与无锡市A区人民政府(以下简称无锡A)在A签订战略合作协议，中BC将参与A区经济社会发展，充分发挥其投融资、人才、管理和资源整合方面的优势，为A区开展棚户区改造、基础设施和公共设施建设，推进城市更新、完善城市功能方面提供优质服务。

　　4.4.2 模式分析

　　由中BC与无锡市A城市投资发展有限公司共同成立“中BA投资管理有限公司”(下称中BA)。中BC占股60%，A城投占股40%。中BA发起项目融资支持基金担任普通合伙人，主要负责棚改拆迁、土地整理及相关基础设施投资建设、安置房源投资建设、主城区土地二级开发、辖区内优势资产投资并购、辖区内拟上市公司股权投资项目。运作模式详见图2。

　　即中BC与A城投的合资公司中BA作为基金管理人，发起设立城市开发基金，中BC与A城投作为基金的劣后方，金融机构作为优先方。该基金再与中BC、A城投共同投资园区的建设项目中。成立基金，资金得到一层放大，获取了更多的资金;基金再与中BC、A城投成立项目公司，项目公司还可以项目贷款，资金又得到一层放大，通过这种方式，可以很好地解决园区建设资金不足的问题。

　　对于土地一级开发，中BA公司的模式详见图3。即基金与政府的派出机构成立SPV项目公司，基金在项目公司角色仅作为财务投资人，不参与项目公司投资决策与运营管理。项目公司承担大量土地一级开发项目建设工作，政府从土地出让金中支付项目公司前期投入。该方式严格来说，是不符合土地一级开发的政策法规，但在各地均被大量应用。商业类开发模式详见图4。

　　基金提供商业类开发项目的资金，中BC作为劣后投资人，负责牵头融资的同时，也从施工建设中分享项目开发收益。

　　5 结 语

　　通过上述实例的比较，可发现不同的开发模式决定着截然不同的效率与成本。任何一种开发方式都要与地方特色及实际相联系，产业与资本决定着整个片区开发的主基调，而产业又是科技小镇、产业园区、开发区等片区开发的核心。政府主导的产业引入往往带有一定的盲目性，社会资本重视效益与效率，但应考虑如何发挥社会资本的积极性，监督、考核、激励机制，重点是做好土地一、二级开发应该联动，不做一锤子买卖。产业园区开发建设前，深入研究区域经济，从政治、经济、人口、产业、规划等方面着手，制定出符合区域发展的战略规划。明晰城市的形象魅力，土地价值如何最大化发展。在此基础上进行城市规划，在做好规划的基础上，再进行策划和详细性规划，从区域战略到总体规划，再到起步期、核心期的设计和控规。

《城市产业园区开发模式研究》

本文由职称驿站首发，您身边的高端论文发表学术顾问

文章名称： 城市产业园区开发模式研究

文章地址： http://www.zhichengyz.com/lunwen/jingji/maoyi/36914.html