浅谈房地产开发工程造价控制方法

来源：职称驿站所属分类：房地产论文发布时间：2012-08-09 09:17:07浏览：次

　　摘要：本文主要针对当前房地产开发的现状，对其主要步骤的工程造价控制方法进行分析与阐述，以实现全过程造价控制管理目标。
　　关键词：房地产；工程造价；控制
　　对房地产价格高低的影响因素很多，工程造价是其中最重要因素之一。所谓工程造价，主要指开展某项房地产开发工程时，预期花费或者实际花费的成本。工程造价由设备、工器具费用、以及工程建设等多方面费用组成。在房地产开发过程中，工程造价是一个十分复杂的过程，计价方法多样性。因此，房地产开发工程的造价控制管理十分重要。
　　1、项目决策阶段的造价控制
　　从房地产投资的全过程来看，不同阶段对工程造价的影响不同。尤其在项目投资决策阶段，对工程造价的影响甚至可以达到80%-90%。房地产开发是一项投资费用多、规模大、涉及面广、建设周期长、风险大的综合性经济技术活动，若想完善房地产开发工程，必须对国家经济、房地产市场以及项目效益进行深入性研究，一方面考虑拟开发项目的估算投资总额；另一方面考虑项目建设投资以及工程交付后等开支费用，即项目的全寿命费用。经过科学谨慎的研究，找出影响工程造价的各种因素，并制定相关措施，控制项目造价，以提高投资效益。
　　2、项目设计阶段的造价控制
　　设计阶段是对整个房地产开发项目的全面规划与具体描述过程，最终确定建筑物的外观设计、结构形式、设备材料、装修标准以及平面设计等。虽然设计费用在整个工程总造价中所占比例不大，但是对工程造价的影响很大。可见，设计质量的好坏直接影响工程造价，决定了投入多少人力、财力、物力。
　　实际上，设计是经济和技术相结合的关键环节，也是管理工程造价的重点。但是长期以来，房地产开发企业多忽略了设计阶段的造价控制，很少关心设计方案的经济合理性，因此出现图纸不配套，或者缺、错、漏等问题。一旦不合理的设计进入施工阶段，就会造成施工现场的变更、返工等现象，最终导致工程超预算进行。可见，房地产开发企业应认识到设计对造价控制的重要性，通过造价管理获得事半功倍的效果。
　　3、项目招投标阶段的造价控制
　　房地产开发项目的招投标制度是政府引导企业的根本措施，也是促进市场发展的动力。开发商可通过招投标控制工程造价，并提高建设工程经济效益与工程质量，减短投资建设的回报周期，因此开发商应加强这一阶段的工程控制，对新开工的建设项目开展招投标工作。
　　通过招投标工作，一方面引入竞争机制；另一方面降低工程成本。由于施工队伍的素质高低对建设单位造价控制具有直接作用，因此对施工单位的选择需谨慎。同时严格管理工程招标条件，并制定工程的拦标价与标书，做好标书评定等工作。并以中标价为标准，通过协商、谈判等形式确定最终合同，规范工期与各种商务条件。房地产开发工程的招投标应通过招标或者邀请招标的方法，尽量避免出现议标现象。另外，在工程招标时，应注意招标书条款的准确性、全面性及严谨性，尽量包干工程造价或者相关费用，尽量不要留下活口，全面推行“拦标价”方式。编制拦标价主要根据施工量来决定，依据市场价制定工程量清单，同时鼓励竞争，实现合理范围内的低价中标。
　　当有企业中标后，应谨慎签订合同条款，确保费用与工期的合理性，尽量明确双方各自责任，避免日后争议。对工程造价产生直接影响的条款、三材市场选择以及合同价款调整的方式与条件等，都要详细指出。并明确其政策性调整是否在包干范围之内，注重造价的事前控制，尽量考虑各种不可预见因素，减少投资风险。
　　4、项目实施阶段的造价控制
　　工程项目的实施阶段是建筑物实际投入施工阶段，也是主要耗费人力、财力、物力阶段。若想提高工程质量，加强对造价的控制，必须加强这一阶段的监督与管理职能。
　　4.1选择科学合理的工程方案
　　对于中标的施工单位，应首先加强对施工组织设计和工程施工方案的审核工作，选择经济合理的技术方案，实行科学化、合理化的综合评审，尤其对涉及到图纸之外的增加方案，必须在确保施工安全与工程质量的前提下，尽量降低工程成本，较少工程变工或者现场签证问题，实现投资的优化配置。
　　4.2工程变更与现场签证
　　在房地产开发工程的项目建设过程中，工程变更与现场签字不可完全避免，但是可以有效控制。为了减少施工图纸中存在的漏洞、问题等，除了加强图纸的审核与把关，还要加强甲方、乙方以及设计单位的图纸会审、技术咨询等工作，尽量优化设计与施工。如果需要设计变更，应尽量提前，即变更发生的越早，造成的损失就会相对小一些。因此，尽量将设计变更控制在施工的初级阶段，尤其与工程造价相关的重大设计变更，更要事先加强比较多个方案的优劣，最终选择最合理、最经济的方案，有效控制工程造价与工程质量。
　　4.3严格把关材料与设备
　　一般情况下、钢筋、木材、水泥、砂、砖、石等应用于钢筋砼的主体材料相对稳定，且市场透明度比较大。但是市场的装饰材料品种较多，价格差别大。对于这些材料，一般采取甲方订购或者施工单位推荐同类型材料的品牌与价格等方式，经过甲方确认后购买。只有这样，才能既保证工程的材料质量又尽量降低造价。另外，对于安装专业涉及的预留、预埋等管线，多由施工方购买，但是设备则由甲方采购，因为设备造价涉及的金额比较大，约占整个工程总投资的70%左右，因此设备的订购计划需要与工程实际施工情况和进度相配合，以免耽误工期。
　　4.4加大施工现场的监督管理
　　在实际施工过程中，工程监理对工程质量的控制十分严格，但是对造价的控制与协调，却由于怕得罪人而充当和事老，这与工程监理的工作要求不相符。因此，施工现场监理人员应严格执行协调、控制、管理的责任，坚决落实公平、公正、公开原则，平等对待甲方与乙方，积极参与工程造价的控制工作。
　　5、项目竣工阶段的造价控制
　　房地产开发项目的竣工结算，主要指施工企业根据合同规定内容完成全部工程，经过验收合格后，向发包单位进行工程款结算。当确定工程造价时，应以工程造价相关管理为依据，按照甲方与乙方在施工合同中的事先约定，根据竣工图与现场设计变更、签证以及隐蔽签证进行审核，查实施工方是否按照图纸与合同规定完成全部工作。认真核查施工过程中的每一项变更是否真正落实到位，遵循实事求是原则，做到该增则增、该减则减。竣工结算作为工程造价控制的最后环节，如果做不到严格把关，将会造成无法挽回的损失。因此，应注重竣工核算的认真、细致，既要严格把关，又要尊重事实，不得恶意压低造价。