对房地产市场运行中经济管理的分析

来源：职称驿站所属分类：房地产论文发布时间：2012-08-16 09:29:48浏览：次

　　摘要:随着近年来房地产业的讯速发展，国家也出台了一系列的新的宏观调控政策对高房价起了一定的抑制作用。房地产是带动国民经济发展的火车头，对我国经济固然重要，本文分析了房地产经济的现状及存在的一些问题，并针对出现的一些问题，提出了对策。所以做好房地产经济管理是非常必要的。
　　关键词:房地产；经济管理；
　　
　　引言
　　随着我国房地产业的开发利用，近年来的快速发展及改善民众居住条件、提高人们生活水平和地方财政收入、促进其他产业的联动发展、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展起到了积极作用。
　　
　　1房地产经济理论依据及现状分析
　　1.1理论依据
　　房地产经济运行的不断深入关系着人们合法权益的住房问题也日益凸显。房地产经济运行出现偏离正常轨道时，政府就需要采取相应的措施。我们在研究房地产经济的运行，需要考虑到房和地的耦合性，将土地产权理论、地租地价理论、区位理论等结合实际，分析在房地产投资、房地产开发建设等过程中，一些经济理论对房地产经济运行的影响和作用，揭示和反映房地产经济运行的特点和规律，并找出问题对症下药。
　　1.2现状分析
　　随着房地产市场化的到来，绝大部分的人都通过“买房子”才能满足“有房才算家”的思想观念。近年来受到住房的供求数量、结构、土地价格、建材成本上涨等因素的影响，我国房价呈迅猛提升的趋势。2005年初国家统计局统计显示，2004年全国房价涨幅达14．4%，比上年提高10．6个百分点。2007年的我国房地产经济运行井喷式发展，2008年9月份以来由于全球金融危机的影响逐渐扩大，很多投资者资产严重缩水，流动资金匮乏导致房地产价格下行。2009年房地产市场由于受各方面因素的影响，房地产调控政策的短期作用有限，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降等因素导致2009年房地产价格依旧下行。
　　2010-2011年，房地产价格也不断上涨。近两年全国各地房价升幅当前我国经济的基本面是好的，随着国家刺激经济计划实施，消费者的消费能力得以保证，进而保证房地产市场中的有效需求数量。随着我国经济的发展，国民收入的迅速增长，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的。此时只要定价合理就会得到市场的认可。另外，我国工业化、城镇化的加速推进势必需要房地产业的发展带动其他产业的扩张。从2007年开始我们就面临着通货膨胀的巨大压力，我国2008年出台的4万亿元的经济刺激计划加大了未来几年我国持续通货膨胀的可能性。一旦大量的资金回流进入房市，必将催生新一轮的房产价格上涨，因而买房投资还是很多家庭和投资者的重要保值增值手段。这样也就刺激了房地产市场的进一步蓬勃发展。
　　2我国房地产经济运行存在的问题
　　2.1管理不到位，管理表现于形式。
　　关于做好房地产经济管理已经多个年头，也已成为政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，短时间里密集多次调整，但效果都不佳，许多政策与规定只有形式，走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。
　　我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，导致内部交易、权钱交易，使宏观经济管理明显存在失控现象。房地产市场中官商结合的链条若不真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，也导致我国房地产经济管理成为形式化。
　　2.2观念淡化，不用理性有头脑去思考
　　房地产上下游关联产业达到50多个，从一个国家来看，房地产沉淀的社会资金越多，对其他领域的发展越不利，没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。随着“负债消费”观念的逐步树立，“以明天的钱圆今天的住房梦”已成为共识，对扩大市场需求起了积极的推动作用。从一个企业来看，沉迷在房地产就会丧失斗志，荒废主业。日本泡沫经济时代购买不动产越多的大企业，受到的拖累就越大。当前，内地楼市正在克隆香港的模式:一旦把“地王”炒高到世界之最的天价，拿得起地的开发商就越少，最后形成寡头垄断，他们就可以随意拔高房价，牟取惊人的暴利。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。从2008年开始，住宅销售面积增速低于零。在沿海一些大城市，增速甚至是负增长。尽管房地产市场有地区性特点，但当一些地区都存在过热的时候，一旦价格下降过快，对经济的影响就将是全国性的。在连续几年的房价持续上涨后，从2008年下半年开始，全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少，有些与上年同期相比，甚至减少40%以上。根据统计数据分析，一般楼市经过6个月左右成交量的萎缩，开发商将会面临巨大的降价压力。大量房地产企业在价格急剧下滑中将出现资金链条的崩溃，造成房地产的“硬着陆”。
　　3对策
　　3.1制定规划，有序发展
　　我国房地产市场正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整，“转型”、“发展”将成为未来我国经济发展的主题词和关键词。要深刻认识房地产行业的可持续发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位，明确房地产经济管理的总体思路，确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要。要有针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标，以便不断理顺当前房地产市场复杂多变关系，促进房地产市场健康、有序发展。
　　3.2解决经济失调问题
　　我国的人口众多，整体经济发展水平不如发达国家的特殊国情决定了走货币化补贴的可行性。对于低收入者，政府采取了廉租房和经济适用房等相关政策给予支持。但是“低收入者”的范围界定是一个难以公平公正的事实，而且在监管的过程中很容易产生权力寻租的问题。假设把政府把建经济适用房的钱拿来直接对中低收入者进行货币补偿，就会增加这些人的购买力，同时解决目前经济适用房的供求失调，以及在监管过程中的权力寻租问题。
　　3.3建立管理机制，保障落实到位
　　当前我国房地产市场存在的许多问题有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。各级地方政府要切实的负起责任来，在发展房地产过程中，想办法解除财政上压力的无奈，真正把老百姓利益放在第一位。解决老百姓住房问题，单一的依靠市场来解决是有失偏颇的。市场是不可能来解决庞大13亿中国人的住房需求问题的，特别是在我们现有仅仅只有十来年住房改革的时间表面前，由于历史原因，几十年的积压，以及现在个人生活品质的提高因素的影响，仅仅依靠市场是万万不可能的。
　　3.4加大力度，促进经济平稳发展。
　　政府一定要调节土地供应，落实土地存量普查。土地成本和各种税费约占住房成本的40%－50%。因此，各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。进一步普查土地存量，及时发布土地供求情况，完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。从2003年开始，我国各地区陆续建立各自的预警预报系统。通过结合增量空置率和存量空置率两大指标，全面反映空置房状态，为制定房地产开发中长期规划提供科学依据，促进房地产市场平稳健康发展。
　　结束语
　　综上所述，要实现我国房地产业的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产业秩序造成负面影响。