我国房地产登记制度存在的问题及对策的探讨

　　摘要：房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。文章结合实际探讨了我国房地产登记制度中的几个问题。
　　关键词：房地产，登记制度，探讨
　　一房地产登记概述
　　房地产登记是房地产法律制度的重要组成部分，是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定的建筑物他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。
　　房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容，还包括在房地产上设立的其他权利与负担情况的记录，如租赁、典当、地役、抵押等。
　　二、我国土地登记存在的主要问题
　　土地登记制度的建立，为我国国土资源管理奠定了良好基础。但是我国的土地登记本身还有不少制度缺陷需要完善。
　　1、土地登记的立法混乱，土地登记的地位不高。作为我国基本法律的（土地管理法），其重点放在了耕地保护方面，在规范土地登记方面存在不足，主要表现在：有关土地权利的规定不系统、不规范；没有明确对于土地登记机关错登和误登的土地证书如何作出注销处理；对土地用途更应办理土地变更登记的规定缺乏可操作性。对于房产登记，由于多年的争论和规定，土地证书已作为房产登记的必备资料。但实际工作中，房产登记部门并没有完全按照规定以土地证书作为房产登记的依据，只是对登记申请人要求其出具土地来源资料，出现了许多用地不合法，但却拥有房产权利的情况，这一点在城镇住房用地登记发证工作中表现尤为突出。因初始土地权利不合法，已影响了土地变更登记的工作进展。
　　（2）区分地上权登记缺乏规范。实际工作中经常需要解决区分地上权登记的问题，像地下通道、地下商场、地下旅馆、城市轻轨等。由于我国现行的土地管理法规没有对此项权利进行规范，按照地上权登记依据不足。根据笔者调研的情况看，地方普遍做法是引用“土地使用权（地下）”概念，按照“地上权”的权益，界定权利范围。
　　（3）分级登记违背了土地登记的统一性。土地登记实行的是属地统一登记、统一程序、统一机关制度。属地统一登记，加大了对土地登记宣传的力度，强化了登记手段，有利于根据具体情况制定符合本行政区域范围内的具体登记方法。笔者认为，对一个行政区域内（包括开发区）的登记发证，只应由一个登记机关负责统一办理，以保持资料的统一性和完整性，避免登记的重叠和遗漏。
　　（4）变更登记申报资料如何审查。变更登记审查是实质审查，还是形式审查没有规定；加上涉及土地申请的问题，登记机关承担着很大的风险。另外更名、合并等变更登记的依据没有明确规定，尤其是更名登记是依据主管部门的文件，还是依据工商部门的执照变更，在（土地登记规则）中不明确，实际工作中已出现了法律问题和工作纪律问题。现在看来，土地登记的差错主要出现在初始登记，一是登记机关未认真进行调查；二是在登记过程中未认真查阅已登记资料而造成重登和漏登。
　　三、不动产登记规范化的对策
　　1、登记制度的规范化
　　我国不动产登记实行权利登记制度。在登记的原则、内容、方法、程序等方面，借鉴了德国的权利登记制和澳洲托仑斯登记制的立法例，并考虑我国的土地公有制的特点，形成了一套具有中国特色的登记制度。目前，我国已经实行的登记制度的具体内容包括：登记申请制度、地籍调查制度、审核批准制度、公告制度、注册制度、发证制度、查询制度和登记代理制度。笔者认为，我国的不动产登记制度已经有了良好的基础，基本制度已经建立，今后对不足的地方进行完善即可。应该建立还未建立的制度，应该在制定（不动产登记条例）时进行规范。笔者认为，自我取证制度、登记法律责任制度与登记赔偿制度，应该在规范之列。
　　2、登记内容规范化
　　2.1规范登记分类
　　根据我国不动产登记的特点，将不动产登记规范为：土地总登记、建筑物产权总登记、不动产预告登记、不动产初始登记、产权变更登记、标的不动产变更登记、他物权设定与变更登记、注销登记、异议登记、更正登记和不动产信托登记等（见图1）
　　2.2规范登记范围
　　我国城市不动产权利体系基本确定，例如土地使用者依法通过划拨或者出让的方式取得国有土地使用权，个人通过购买房屋获得城市房产的所有权。但是，我国在建立初始地籍时，对于国有河流、湖泊、水库、铁路、公路、矿藏、机场等无法确定具体使用者的土地只进行了登记造册。随着经济发展，交通设施的修建投资多样化，一些以前被认为是国家投资的基础性建设已经由新成立的有限公司贷款投资并经营，这就要求登记机关要对这些土地确定使用权，确定使用权的范围，并登记发证，维护土地使用权者的合法权益。
　　2.3规范登记的主体与客体
　　作为土地登记主体之一的土地权利人，包括国有土地使用权人、集体土地所有权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。国有土地使用权人和土地他物权人可以是我国的自然人、法人和其他合法的组织。由于我国土地制度的特殊性，对集体土地所有权人和使用权人做了一定的限制，集体土地所有权人分三种情况，分别是村农民集体、乡（镇）农民集体、村民小组农民集体，我国集体土地所有权人只能依法确定给这三类土地所有者；集体土地使用权人，一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况，如集体“四荒地”土地使用权人可以是本集体以外的个人和单位。
　　另外，我国法律没有对外国人取得土地的方式进行明确限制，但为了规范登记的主体，相关法律应对此做出详细的规定。借鉴国内外的经验，对于基本农田、林地、湖泊、河流、军事用地、边境土地等不能出让、设定负担或租赁给外国人或相关组织，对于可以出让、设定或租赁给外国个人或相关组织的土地的面积、用途、位置应给予一定的限制条件。
　　2.4规范登记簿册
　　登记簿册应按照标准化、人性化和信息便利化原则进行设计。标准化的簿册便于登记机关管理人员对登记资料的整理和统计；人性化的簿册便于登记人员的填写、查询和使用；信息处理便于的簿册是不动产登记信息管理系统的基本要求，登记表格尽量设计为二维表，簿册之间通过代码联系。由于我国采行权利登记制度，登记簿应采取物的编成主义。
　　3、登记程序规范化
　　笔者认为，不动产总登记、初始登记、设定登记、变更登记等不同的登记类型，申请登记的主客体存在差异，登记程序应该有所不同。登记中须遵循“登记申请”原则（法律规定由登记机关直接进行登记或直接更正登记除外），登记相关人有义务在规定的时限内，主动到登记机关申请不动产登记。最基本的登记程序应为：权利人申请登记、登记机关收件审查、登记机关或有关部门审核、注册（或注销）和颁发（收回）权利证书。这个基本程序适合不动产设定登记、变更登记、预告登记等。对于不动产初始登记，应该在登记机关收件审查后，增加实地调查程序，对于不动产总登记，除增加实地调查程序外，在登记机关或有关部门审核。
　　
　　三．案例分析：
　　某房产需交易，产权证上的房屋所有人为三人，分别为王甲、李乙、王丙，其中，王甲与李乙原为夫妻，王丙为王甲和李乙的12岁的儿子。同时，王甲与李乙已在法院调解下达成离婚协议，协议中约定离婚后上述交易房屋归王甲和王丙共同共有。现王甲希望出卖该房产，并有客户张某愿意买入。但王甲的前妻李乙并不在上海，不能前来签约，且未能提供授权委托书。在这一案例中，如果李乙没有亲自到场签订房屋买卖合同，或者王甲不能提供李乙出具的经公证的授权委托书，那么交易就很难进行。
　　分析一：李乙仍是该房屋的所有权人之一
　　上述房屋的房屋产权证上的房屋所有人为三人。虽然王甲与李乙已在法院调解下达成离婚协议，协议中也约定离婚后上述房屋归王甲和儿子王丙共同共有。但是，产权登记（物权登记）是房屋产权转移的生效要件。换言之，房屋的所有权是以房地产交易中心的产权登记为准。在该案中，王甲与李乙在离婚协议中约定上述房屋归王甲和王丙共同共有，虽然该协议是真实有效的，但这并不能直接产生房屋所有权转移的法律效果。房屋产权人的变更，还是必须由当事人到房地产交易中心办理登记手续才能产生房屋产权人变更的法律效果。所以，在上述案例中，李乙必须亲自到场签订房屋买卖合同，除非王甲能提供李乙出具的经公证的授权委托书。如果，李乙未能亲自到场签订合同，也不能提供经过公证的委托书，那么，仅有王甲、王丙与购买方张某签订的买卖合同的效力是待定的，只有经李乙追认同意出售的情况下，该买卖合同方才有效。
　　解决方案：李乙必须亲自到场签订房屋买卖合同，或者由王甲提供李乙出具的经公证的授权委托书。
　　分析二：王丙也是产权共有人，但与李乙情况不同
　　王丙现年12周岁，是未成年人，根据我国法律，１０周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或征得他的法定代理人同意。而该限制民事行为能力人的父母就是其法定代理人。对于买卖房屋这等大事，未满十八周岁的未成年人可以由他的法定代理人即其父母代为签订房地产买卖合同，但应出示出生证明。因而，在该案中，王甲可以代理王丙签订买卖合同，而无需王丙本人到场或出具授权委托书。
　　解决方案：王甲可以代理王丙签订买卖合同，但应出示出生证明。
　　参考文献：
　　【1】 黄健雄.试论我国房地产登记法律制度的完善[J].厦门大学学报，1997
　　【2】 何培华.房产法[M].北京：法律出版社，2003

《我国房地产登记制度存在的问题及对策的探讨》

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