浅谈房地产开发的成本控制

　　摘要：房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用。成本水平在一定程度上反映了企业的管理水平和经营水平。房地产开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点，其开发成本控制是分阶段、分步骤的进行，每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本控制管理系统。本文从决策、设计、市场营销策略和成本管理体系四个方面讨论了如何做好房地产开发的成本控制问题。
　　关键词：房地产开发；成本控制
　　引言
　　由于近几年房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈的竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，因此如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。
　　一、工程设计是有效控制工程造价的前提
　　要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段，长期以来，在我国工程建设领域，技术与经济相分离，难以有效地控制工程造价，为此，要尽快改变这种现状，以提高效益为目的，要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去，所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用有效方法，对被控对象实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程，在设计阶段应从下面五个方面控制：
　　(1)实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作,通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商，同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
　　(2)实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数．而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法．开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
　　(3)加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好，我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
　　二、工程招投标是有效控制工程造价的核心
　　通过招投标引进竞争机制，可以降低工程成本，对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败,选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理还要求施工队伍的资信可靠，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务,这些都是造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益，再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠．同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作，以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。
　　工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限，应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内，中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象，对直接影响工程造成价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定，对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。
　　三、竣工结算是有效控制工程造价的关键
　　工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程，认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是，为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态；提高工程计价的准确性。
　　结束语
　　房地产企业中后期的造价管理从本质上说是对施工合同实施时的具体管理。只有做好以上几个方面的工作，施工合同的科学管理才能得以实现，他是关系到房地产企业成败的最后关键环节，但是这也不意味着可以忽视其他阶段的造价管理。在实际造价管理操作过程中理应在抓好前期阶段外，还要兼顾其他阶段，严格控制中后期阶段的造价管理，争取把开发成本降到最低。
　　参考文献
　　【1】彭顺荣．建设工程造价的控制方法研究．重庆科技学院学报(社会科学版)，2009．1．
　　【2】宋晓东．浅谈工程造价管理的全过程控制【J】．科技信息，2009．194．
　　【3】茹晓丽．论设计阶段的造价管理【J】．科技情报开发与经济，2009．19．

《浅谈房地产开发的成本控制》

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