造价控制在房地产项目中的应用研究

来源：职称驿站所属分类：房地产论文发布时间：2012-08-22 09:14:22浏览：次

　　摘要:造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一，造价的控制贯穿于整个房地产开发全过程。本文根据笔者多年从事房地产工作的经验，分别从从工程造价的特点及含义以及房地产开发中造价的全过程控制进行了研究，并提出了一些具体的措施。
　　关键词:造价控制，房地产项目，应用
　　工程造价是指进行某项工程建设所花费的全部费用.其中有两种含义，第一种含义：工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，也就是一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需用一次性费用的总和。第二种含义只认定为工程承发包价格，它是在建筑市场通过招投标，由需求主体投资者和供给主体者建筑商共同认可的价格。
　　1工程造价控制的意义和特点
　　1.1工程造价控制的意义
　　对建筑工程造价的有效控制，是建筑工程顺利完成以及达到质量标准的重要保障。建筑工程的建设有着生产规模大、建设周期长、影响因素多等特性，而建设过程的每一个环节几乎都会受到造价的影响，从某种层面来说控制了工程造价也就是控制了整个项目的造价，所以建筑工程造价的控制与管理对于整个项目都有非常重要的现实意义，那么如何控制好工程造价问题，已经成为我国建筑事业所迫切解决一个问题。
　　1.2工程造价的特点
　　房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大。
　　2房地产开发项目全过程工程造价控制
　　2.1设计是有效控制开发项目工程造价的前提
　　设计费用占工程总投资的比例很小，不到1%，但它对工程造价的影响程度达到75%。很显然，搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键。建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，利用各种指标对厂区总平面图设计。
　　设计过程中采用限额设计控制工程造价。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量与概预算指标等各方面的控制。
　　2.2工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心
　　通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。
　　2.3施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节
　　施工企业所惯用的“低报价、高索赔”的策略为人们普遍所知，因此经验丰富的投资者会将招标文件的内容做的非常周详、严谨，专用条款补充也相当多，防止施工企业采取不正当的商业行为。除此之外，施工企业为了中标还会使用投标时自动压价，施工时偷工减料的手段，因此，必须要对施工现场的签证进行严格的审核。监督管理人员必须熟练的掌握工程造价方面的知识以及相关的法律法规，不能对所有的项目盲目的签证，必须要经过认真审查之后才能签字。
　　在整个建设过程中，对材料的管理是工程造价控制的重中之重。当前，我国材料市场的价格还不太稳定，这就需要采购人员在开工之前制订好材料进场的计划，并且掌握好采购的时机，对材料的价格持续关注，做到货比三家。对主要物资要进行择优选购，在保证质量的情况下尽量降低材料的采购成本。材料进入工地之后，还要加强现场监管，以减少材料在使用过程中的漏洞，节约用量，降低成本。
　　2.4竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键
　　建筑工程的结算审核直接影响着建设企业与施工方的经济利益，是十分重要的一项工作。从建设单位方面来说，最大限度的降低工程造价是其追求的目标；从施工方来说，所追求的是更多的经济效益，通常都会多报结算，最终导致工程造价的增加。这就要求预算人员不但要掌握工程量的计算规则以及定额项目的组成内容，了解相关规定与工程造价的计算程序，并且十分熟练的掌握这三者之间的关系，并且在实际工作中灵活的应用。此外，经济复查工作人员对工程技术方面的知识也要熟练掌握，以便对施工的质量提出建议，并对施工过程的不合理现象提出质疑。
　　3结语
　　综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是运用科学原理和经济以及法律等等手段，解决丁程房地产开发项目建设活动中的经济和技术、管理和经营等等实际问题，只有在房地产项目建设的各个阶段，采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算，才能提高投资的效益。因此在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程控制管理是工程造价行业发展的必然趋势，也是房地产企业的迫切需求。
　　参考文献
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