浅谈工程造价对房地产总投资的影响

　　摘要:分析房产开发企业在工程建设的不同阶段对工程造价的影响;论述了控制房产建设造价的途径和方法。
　　关键词:房产企业；工程造价；影响因素；控制途径
　　
　　在房地产开发建设中，工程总造价对房地产总投资起决定性的影响。建设工程造价是房地产开发总投资的重要组成部分，在国外，建设工程费用一般占房地产总投资的70%左右，我国占60%左右。因此对于房地产开发企业，要结合自身经营状况，控制成本，尤其是控制工程造价，以有利于开发企业资金流动，降低售价，增强企业竞争力。
　　一、工程造价及其特性
　　建设工程造价指的是建筑物基础、上部结构及水电安装、机械设备等施工阶段发生的费用。工程造价的构成因素较多,各种因素的波动都会导致工程造价发生变动。近年来人工费、机械费所占工程造价的比重有一定提高,影响也较大。管理费、劳保费和税金也有所上调。随着市场机制的逐步完善,主要几类建材品种的市场价,表现出较平稳势头。在这种形势下,房地产开发企业对工程造价的管理水平和控制能力对工程造价的影响就显得尤为突出。
　　二、建设过程不同阶段对工程造价的影响
　　建筑工程成本的各构成因素固然影响开发成本，但是其总体费用的形成却是贯穿于房地产开发的全部过程之中,进而对房地产总投资也是十分重要的影响因素。包括项目的投资决策阶段、项目设计阶段、施工阶段以及施工完成后的审计决算阶段。
　　1．投资决策阶段对工程造价的影响。投资决策阶段工程造价对建设工程造价具有决定性影响。如地址的选择是否优化，直接影响工程造价的高低，影响建设工期的长短，影响工程建成后的经济效益。例如：水文、地质情况对工程造价的影响。多层建筑物水文、地质的差异影响工程造价的比重为10%左右。地形、地面高程的差异对工程造价的影响也是十分巨大的。设计所确定的地面高程与原始地面高差越少，室外挖、运、回填土方量就越少，工程造价也就越低。因此，若建设地点地形起伏很大，应采用灵活多变的设计手法，充分利用原有地形地貌，尽可能减少挖、填土石方量，从而降低工程造价。
　　2．设计阶段对工程造价的影响。设计阶段对工程造价的影响最为突出。至初步设计结束，影响工程造价的程度为75%；至技术设计阶段，影响工程造价的程度为35%；而至施工开始，通过技术组织措施节约工程造价的可能性只有5～10%。实践证明，设计阶段对于工程项目建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否获得较好的经济效益，都起着决定性的作用。因此，在满足项目使用功能的前提下，合理设计将使工程造价大幅降低，充分挖掘设计潜力，将是控制工程造价的关键所在。为此要做好以下几方面工作：设计人员应熟识本专业预算定额及费用定额；熟识建筑材料预算价格；切实做好工程造价核算工作；工程造价管理人员与设计人员应密切配合，以保证有效地控制工程造价；推行建筑方案和经济方案相结合的设计招、投标方法，促使设计单位不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。
　　3．施工阶段对工程造价的影响。
　　（1）施工图预算编制。施工图预算是建设单位根据施工图纸计算的工程量、施工组织设计和现行工程预算定额及建筑材料预算价格等资料，进行计算和确定单位工程量的预算造价。这是建设单位对基本建设投资进行科学管理的具体文件，也是控制建筑安装工程投资的依据。因此，必须正确编制工程预算书，提高预算的正确性，降低工程造价，节约投资。
　　（2）设计变更审批制度。设计如有变更，应尽量提前变更，在每变更设计之前，必须进行工程量及造价增减分析并经原设计单位同意。如果变更后造价突破总概算，必须经监理机构及建设单位审查同意。
　　（3）隐蔽工程现场签证手续。如果缺乏完备的现场签证工作，势必增加工程结算中的难度。为此，应对施工现场签证严格把关，控制施工现场的每一隐蔽工程签证，建立完备的隐蔽工程现场签证手续，避免事后因签证项目增加费用，从而影响工程造价。
　　4、审计决算阶段对工程造价的影响
　　审计决算虽然是在施工完成,各项费用均已发生之后进行的工作,客观上它不能改变实际开支费用的多少,但是审计决算工作关系到开发企业对施工单位发生费用的认可,决定开发企业建设成本的实际支付。如果工程量的审计不准确,套用定额不合理或是取费标准审查不严,都会使开发企业在建设造价方面承担不必要的支出从而增加建设成本。
　　三、控制建设造价的途径和方法
　　1、加强投资决策和设计阶段对工程造价的管理设计阶段是工程建设的首要环节。
　　⑴、实行设计招标和设计监理制度
　　房地产开发企业多数仅限于项目方案和景观环境设计方面实行设计招标。采用设计招标,不但对设计方案的技术安全、功能等进行考核,还要对工程结构方案,工程造价进行综合考核,促进设计单位精心设计,拿出最好的设计方案。此外,实行设计监理,让监理单位从项目可行性研究阶段就参与进来,协助开发企业调研、考察,参与方案可行性论证并提出合理化建议，有效地控制工程造价。
　　⑵、推行限额设计
　　房产开发企业在委托施工图设计过程中要按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。利用价值工程的原理对工程造价进行分解,合理地确定设计方案。当然限额设计应尊重科学,在保证布局合理、构造安全,使用舒适的前提下控制工程造价。
　　2、严格施工过程中的管理防止工程造价超预算
　　开发企业对工程造价的控制,强调精心准备、科学合理地组织实施,严格地监控,按批准的投资额度,把工程建设各阶段实际发生的工程造价额度控制在限额以内。
　　⑴、做好施工图审查
　　对设计中存在的缺陷和错误,在招标或签订施工合同前预以纠正;对设计深度达不到要求的应及时予以补充和完善。
　　⑵、加强施工图预算管理
　　预算编制是影响工程造价的重要环节之一。必须要求施工单位正确编制工程预算书,提高预算的正确性,控制预算中的虚增费用降低工程造价,节约投资。
　　⑶、建立设计变更审批制度
　　对更改的必要性和合理性加强监督,对更改造成的损失要建立相应的责任制约,严格禁止一改再改的现象发生。
　　总之,对于房地产开发企业来说,控制工程造价降低建设成本,是一项系统工程,需要进行全过程、全方位的管理。只有认真搞好工程造价控制才能不断降低成本。增强企业的竞争实力,在激烈竞争的房地产市场中站稳脚跟、永远立于不败之地。
　　【参考文献】
　　[1]秦茂玲.建设工程造价控制的研究与应用[D].重庆大学,2008,
　　[2]黄丽莉.建设项目工程造价控制方法的研究与应用[D].吉林大学,2007,.

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