房地产金融新改革要点

 　　这篇房地产论文主要对房地产金融风险的防控和新政策改革管理建设做了新的介绍。本文选自：《房地产导刊》,《房地产导刊》杂志负责报道中国房地产业的产经新闻，解读国家产业政策，描述中国房地产业的发展趋势，探讨中国城市化进程中的各种深层次矛盾和中国地产热潮中的新的城市文化;反映房地产业的新思路、新理念，从而形成权威公信、人文关怀的高端品格。

　　摘要：近年来我国房地产价格增长过快,房地产投资过热,使得我国政府不得不采取相应的宏观调控措施,目的在于降低不断增加的房地产金融风险,本文只是简要分析了我国房地产金融风险现状和如何进行房地产金融风险的防范。

　　关键词：房地产金融,房地产管理,房地产条例,房地产论文

　　1 房地产金融风险概述

　　房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言,房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。

　　2 我国房地产金融风险现状

　　2.1 个人住房抵押贷款风险

　　2.1.1 欺诈风险

　　截止目前,我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制,但还不够完善,只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核,加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善,银行在发放个人贷款时,很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下,借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段,致使贷款人本息受损,加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题,虽可以通过处置抵押物来获得清偿,但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务,同时加大了执行的难度。此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。

　　2.1.2 提前偿还贷款风险

　　因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系,提前还款发生后,银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。27年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率,其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%,上调了1.35个百分点;五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%,上调了.64个百分点。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标,因为它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量,有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷,减少利息支出成本,从而使银行面临提前还贷的风险。

　　2.2 房地产企业贷款风险

　　2.2.1 假按揭

　　因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单,利率也比较低,速度快。为了获取开发建设项目的资金,开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。而这些“购房者”往往与开发商有协议在先,约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时,开发商则要提前向银行还贷,到房管局注销抵押登记后申请给购房者。可是一旦楼盘销售情况欠佳,这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。即使银行发现有“假按揭”的嫌疑,开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性,或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。这样,房地产的不良贷款的几率会更大。“假按揭”的危害性很大,一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业,诱导大量住房投资资金涌入房地产市场,导致房地产泡沫。另一方面,房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金,必然导致银行个人住房贷款质量恶化,形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭”情况比较严重,在北京地区,仅26年9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑 ”两起假按揭案件曝光,合计涉案金额达2. 2亿元。

　　2.2.2 房地产企业财务

　　信息“失真”

　　按人民银行规定开发企业自有资金达到3%以后才能申请房地产开发贷款。由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金,为了取得商业银行信贷支持,房地产开发企业往往利用财务手段,制造虚假报表来虚增自有资金的比例。

　　因为当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析,而在实际操作中,银行信贷人员很难判断自有资金是资本金还是借款资金,多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外,房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。一旦企业融资渠道不畅,“资金链”断裂,就会造成项目停工,已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。

　　3 我国房地产金融风险防范措施

　　3.1 政府要加强对房地产的宏观调控

　　政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展,防止大起大落,避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面及时、准确的掌握我国房地产市场运行情况,加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,以刺激土地供给等。

　　3.2 加快住房按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险

　　随着我国住房商品化加快,个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时,商业银行会面临较大的资金缺口,以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾,这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看,一旦经济不景气,呆坏比例容易升高,而实施住房贷款证券化,可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化,使整个住房金融市场与资本市场有机互动,可以扩大商业银行的融资规模,同时还会带来良性的连锁效应,提高银行资产的流动性,降低银行开展住房贷款业务成本。

《房地产金融新改革要点》

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