浅析宏观调控对房地产业的影响

来源：职称驿站所属分类：房地产论文发布时间：2011-04-27 08:36:25浏览：次

　　摘要：近年来，房地产经济是国民经济的重要组成部分。国家在短期内突然加大了宏观调控的力度，各项政策连续出台。宏观调控对房地产市场各方面的影响，例如：抑制非理性投资，整顿市场秩序，经济的加速发展，土地投机，房地产企业越来越大的压力，住房价格的上涨等。本人认为：促进房地产业健康可持续发展的措施有：制度改革建立长效机制，加大调控力度，调整住房供给结构，落实调控政策。
　　关键词：宏观调控政策，房地产业，改革，住房
　　
　　一、对近期宏观调控政策的概述
　　2010年1月12日晚间，中国人民银行宣布，从今年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此时距上一次央行上调存款准备金率已经相隔了19个月之久。这一政策如此突然的出台，给了市场无限的猜想，更有分析认为，这次出人意料的突然上调针对的目标就是房地产市场，属于密集出台的房地产调控政策之一。
　　国土资源部副部长贠小苏表示，截至2009年底，全国仍有1万公顷闲置土地，其中54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。针对这些问题，国土部正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕。
　　银监会副主席王兆星透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20%左右，银行业非常重视个人按揭贷款当中的风险，并采取了一些措施，着重控制第二套以上的带有投资、投机性的个人住房按揭贷款和假按揭贷款当中的风险。其中包括：对于第二套以上住房的要严格坚持首付比例不低于40%的要求，银行要对个人房贷的申请者进行有效的调查、核实，并且严格落实面谈面签制度等。
　　近段时间，国家颁布的关于房地产的宏观调控政策已经涉及到各个方面，诸如行政、财政、法规、土地政策、金融政策等各个环节。2010年1月13日，住房城乡建设部副部长齐骥表示，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，将通过增加普通商品住房和保障性住房有效供给，加大差别化信贷政策执行力度等措施促进房地产市场平稳健康发展。为全年房地产市场调控工作拉开了序幕。
　　二、宏观调控对房地产业的积极影响
　　近几年来，国家对房地产宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。从实施效果来看，宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。
　　（一）、信贷比例管理抑制非理性投资
　　针对房地产局部、结构性问题，央行及时出台了121号文件，其本质是运用选择性货币政策工具——信贷比例管理和质量管理方法，来实现信贷结构规模调控和防范金融风险的目的。文件还出台了许多限制性条款，如要求“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等。在我国房地产信贷起步阶段，央行121号文件要求各商业银行根据借款人不同的资质、抵押物的品质来发放贷款，这对抑制非理性投资，优化投资结构产生了积极的促进作用。
　　（二）、整顿市场秩序提高微观主体资质
　　从形式上看，房地产金融风险表现为银行呆账、坏账的增加，但其实质是实体经济出现了问题。在现代市场经济中，资本金是企业的立业之本，也是向银行借款、与银行共担风险的基本保证。但是，在我国一级资质的企业只有396家，许多企业自有资本金不足30%，甚至是玩“空手道”。这种融资无成本、负债无风险的“软约束”，导致房地产企业内源融资动力匮乏，负债率高达76%。在我国房地产融资渠道单一的情况下，过度负债带来金融风险向银行的集中，由此引发的不良资产将直接危及银行体系的安全。为此，近期国家出台了一系列治理整顿措施，按照新《物业管理条例》和清理拖欠民工工资办法，“已竣工但尚未出售的物业，物业费由开发商承担”；凡资金不落实或是已完工未按合同支付工程款的，一律不予颁发新的施工许可证。这些治理措施虽旨在整顿市场秩序，但却迫使开发企业加快商品房屋的出售、资金回流，并引导企业不断提高利润留存的比例、提高自有资金比例，这样可有效抑制企业的盲目扩张，过度负债。在一定程度上，它与央行的选择性货币政策工具有异曲同工之效。
　　（三）完善了房地产企业的经营
　　宏观调控使房地产的资金成本将更高，房地产业将更为成熟，更加产业化。新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。
　　三、某些调控政策对房地产业产生的负效应
　　（一）、整顿土地市场抑制土地投机
　　垂直领导和暂停农用地转用的审批能否从根本上解决土地投机问题仍值得探讨。首先，暂停新增城市建设用地的审批是一种事后调节，是对土地市场不良绩效与偏差的一种纠正，却不能对市场产生前瞻性和预防性的影响。其次，调控的效果也十分有限。城市建设一方面靠外延扩张(新增城市建设用地)，另一方面靠利用存量土地。当农用地转向城市建设用地更便捷、成本更低廉时，各级政府和房地产开发企业都有外延扩张的冲动，这也是各城市摊大饼式向外扩张的原因。当外延扩张暂时受阻时，存量建设用地就成了“投机炒作”的香饽饽。特别在我国现行土地制度框架下，城市建设用地名为国家所有，但“事实上的所有权”为各级地方政府和使用单位所有，他们储备和持有大量的城市建设用地(有些城市的存量土地可供持续开发5～10年之久)，且游离于中央宏观调控范围之外，那么，这种制度安排无疑弱化了中央对土地实施宏观调控的力度。其实，土地供给紧缩对无地的企业是致命的重创，但对已经拥有土地的政府和企业来说，是巨大的商机。他们可以借“短缺之机”，增加投资扩大供给。上述分析在一定程度上解释了在宏观调控多项政策出台后，2004年第一季度房地产投资的增长率依然是“牛气冲天”，高达41%，4、5月份虽有所回落，但仍在30%左右高位运行。房地产投资期限长的特点，也是导致政策时滞不可忽略的因素。