对当代社会房地产建设的思考

　　摘要：本文从房地产项目开发的项目调研、项目决策、项目实施三个阶段出发，就其中存在的某些问题从哲学角度进行了粗浅的分析，尽可能的揭示其内在本质。
　　关键词：房地产、调研、项目决策、项目建设
　　
　　运用辩证理论探讨房地产项目开发中的实际问题，这对于提高项目成功率、投资回报率，乃至于部分以房地产为支撑的地方经济的运行质量，对于加快实现国家宏观调控的平稳实施，具有十分重要的意义。
　　一、项目调研阶段
　　现象的因果联系具有客观性和普遍性。任何现象都有其产生的原因，任何现象都会引起一定的结果；同一现象在一种关系里可能是原因，在另一种关系里可能是结果。项目调研作为一种现象，它既是项目成败的原因，又是调研人员、调研对象和调研材料等现象综合作用的结果。项目调研包括项目信息的收集、分析、筛选、跟踪、考察、论证等，它是项目开发的第一道工序，是项目决策的基础。为了搞好项目调研，必须注意处理好三个关系。
　　（一）在组成项目调研班子时，必须处理好“专”与“杂”的关系
　　客观事物具有规律性，每一个项目都有其自身的客观规律。要把项目的规律调研清楚，就必须分别不同项目，抽选相关人员，组成相对固定的专门的项目调研班子。客观事物还具有普遍联系性，项目调研工作的涉及面较广，要想搞清楚项目各方面的情况及其相互间的联系，就必须组织多方面的人才共同调研。特别是大型房地产项目，涉及面广，不管需要专业的市场调查，更需要技术、机械、商业管理、建筑材料等多方面的调查人员。“专”而不“杂”，配不成完整班子；“杂”而不“专”，模不到项目的底细。“专”是“杂”的前提和基础，“杂”是“专”的合成和升华。
　　（二）在收集项目信息时，必须处理好“广度”和“深度”的关系。
　　在同一层面上对不同对象进行横向调研，体现广度；在不同层面上对同一对象进行纵向调研，体现深度。广度达不到，容易犯以偏概全的错误；深度达不到，容易把表象当成实质。物质世界处在永不停息的运动变化中，任何事物都在不断地发展变化，不同的时间和空间呈现不同的现象。房地产市场需求千人千味，企业有盛衰之别，建筑技术总是在不断完善、更新，物业产品总是在不断成熟、换代。要想获取大量有价值的第一手资料，项目调研就必须既有广度，又有深度，就必须认真选择和考察调查研究的对象。一方面，调研对象必须是不同层面的典型，具有代表性，这就要求有“广度”；另一方面，对每一个对象的调研必须全面、具体，这就要求有深度。
　　二、项目决策阶段
　　项目决策属于意识的范畴，是由客观存在决定的，反过来又能对项目开发的实践起巨大的能动作用。项目决策合乎客观规律性，项目建设才有成功的希望。要提高项目决策水平，实行科学决策，就必须建立科学的决策系统，坚持科学的决策标准，兼顾项目的外部条件，使项目决策符合项目发展的客观规律。
　　（一）理立群体决策与个人决策相结合的项目决策系统
　　历史唯物主义认为，人民群众是历史的创造者，是推动社会前进的决定力量，杰出人物是社会先进势力的代表，对于历史的发展能够起重大作用。根据这一原理，要搞好项目决策，就必须建立一个行业专家群体与企业老板个人相结合的决策系统。一方面，要坚持走群众路线，真正让决策群发挥作用；另一方面，要对事物有自身的判断，做到“集思广益，独断专行”。在项目决策之前，要采取咨询会、座谈会、评估会等多种形式，广泛听取职工和有关行业专家的意见。在此基础上，认真地加以分析、研究和综合，形成正确的结论，从而保证项目决策的科学性。
　　（二）坚持以市场为导向，明确决策标准。
　　辩证唯物主义告诉我们，事物内部矛盾引起事物的发展，主要矛盾的主要方面规定事物的性质。根据这一原理，要决定一个项目建与不建、早建与迟建、以及项目规模的大小等等，都必须依据项目内部的主要矛盾及其主要方面，即要以项目自身的本质特征为依据，遵循项目发展的客观规律。在市场经济体制下，人们在习惯上总是对“填空白”的项目情有独钟，而对“重复建设”的项目厌恶有加，其实这种态度并不科学。“填空白”的项目，避免了激烈的竞争，可以不战而胜，这是事实。比如金科集团推出的一系列项目，“中华坊”、“绿韵康城”。“重复建设”的项目势必与竟争对手狭路相逢，必须苦战而胜，这也是事实。
　　但并不是说“填空白”的项目就一定优于“重复”的项目，关键还要看市场需求。凡是市场需求旺盛的项目，即使“重复”也可以建；凡是市场没有需求的项目，即使“填空白”也不能建。华宇地产在重庆大量复制其高层建筑，万科在全国复制旗下的城市花园系列，但其良好的质量，特别是与市场对中档楼盘的需求相吻合，造就了他们的成功。
　　还应该注意到，“健康、绿色、节能”，代表着住宅项目开发的方向，可以作为项目决策的一般标准，但是对具体项目要作具体分析，好的项目往往具有以上的特征，而具有以上特征的项目却未必都是好项目。
　　三、项目建设阶段
　　项目建设是项目开发过程中的关键环节之一，头绪纷繁复杂，矛盾集中突出。根据对立统一规律和要抓主要矛盾及矛盾的主要方面的原理，在项目建设过程中，着重应当解决好两个问题，即：楼宇设备装修和土建投资的适当比例问题；施工进度和工程质量的兼顾问题。
　　（一）楼宇设施装修和土建投资的适当比例问题“
　　有些项目，水、电、汽等公用设施的容量、功率、能量与生产线不配套，一梯八户才一部电梯，每户的电力供应才达到3A的水平；有些项目，一期的设施和扩建项目设施的能力不配套，项目的增大，而相应的设施水平和容量并没有增加。这种现象，可以统称为“车和马不配套”。这种现象也是一些项目市场口碑差、投资效益不好的重要原因。为了提高投资收益率，在项目建设中必须十分重视公用设施和生活设施的科学配置，使之都能充分发挥能力，都能满负荷运转，力求避免“车和马不配套”的现象。

　　（三）施工进度和工程质量的兼顾问题
　　如果把项目建设速度比作“鱼”，把项目建设质量比作“熊掌”，那么，就应当坚持“鱼和熊掌都要”。速度和质量，在工程施工中是一对矛盾，这对矛盾的同一载体是项目投资的效益。速度就是效益，时间就是金钱。为了加快项目建设速度，必须加强工作的计划性，科学安排土建、设备订购与安装、环境园林施工的时间进度，做到统筹兼顾，切实加快项目建设的节奏。项目建设质量是决定项目能否成功的重要因素，建设质量好，项目达标，则项目的出售就会好，销售周期短，投资风险就小；反之，如果项目建设质量差，就将影响质量，甚至，导致事故的发生，危及职工生命安全。为了保证建设质量，必须层层设立质量控制点，严格坚持道道工序把关，强化质量监测，确保万无一失。
　　参考文献：
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　　［2］ 刘莉，论现代项目管理的四大转变[J]深圳大学学报(人文社会科学版)，2003年
　　［3］ 肖前，马克思主义哲学原理[M]北京：中国人民大学出版社，1994年
　　［4］ 徐小钦，现代科学技术哲学概论[M]重庆：重庆大学出版社，2000
　　［5］ 李瀛心：目标管理的实施状况及其哲学思考[J]管理现代化，1996.2

《对当代社会房地产建设的思考》

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