量能课税原则下我国房产税立法的完善

 　　自1978年改革开放以来，我国的经济发展的速度很快，尤其是最近十几年，我国的房地产市场发展迅猛。但是通过分析发现，我国并没有随着房地产市场的发展，完善房地产法律制度，所以导致出现了很多相应的问题，比较突出的就是住房供应的不合理以及分配失衡的问题。到目前为止，我国所使用的房产税收仍旧是根据1986年制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》进行管理和控制。由于其中所载有的内容都比较老旧，而且当时的经济条件比价和现代的不同，所以存在一定的局限性，导致我国目前的房产税的征收存在很不多不合理的地方，无法充分的发挥出房产税的重要作用。本文通過对我国房地产发展的具体情况进行分析，结合量能课税原则，对我国房产税中存在的问题进行了全面的分析和研究，并据此提出了我国房产税立法的建议，希望可以充分的发挥出房产税的控制作用，提升我国房地产行业的综合发展水平。

　　《纳税》坚持以“专业性强，目标受众具体，维护纳税人权益，为纳税人提供专业理财指导服务”为宗旨，是配合宣传国家税收法规，连接政府与纳税人的重要桥梁与纽带。本刊为旬刊，国际标准16开。国内统一刊号CN53-1208/F，国际统一刊号ISSN1674-0920.

　　一、量能课税原则的理论剖析

　　(一)量能课税原则的概念

　　对于量能课税来说，其中所说的赋税课证并不是法律方向上的课证，而且需要满足财政的需要的课证。从本质上来说，主要是要求赋税负担在国民之间的公平分配。从根本上来说，纳税人需要按照自身的负税能力，负担与自身想匹配的税收，因此也可以说量能课税原则就是负担能力原则。通过对量能课税原则的概念进行分析发现，量能课税中的纳税人所承受的税赋并不相同。这主要是负税人被人的能力有偏差，而且国民在对待公民征税的时候，需要对自身能力较差的公民少征收赋税，对于能力比较强的多征收赋税。所以量能课税原则对于公民来说，是比较公平工程的赋税原则，也是根本上的公平原则。

　　(二)量能课税原则的内涵及定位

　　对于量能课税原则来说，内涵的表现主要是从保障负税人自身的生活防止受到税课的损害。另外量能课税还能够提升有负担能力的人所纳税的水平，在赋税的程度反面进行全面的管理和控制，既确保可以充分的纳税，又对纳税人有相应的纳税保护，提升了纳税的针对性和保护性。在对量能课税原则进行定位的时候，主要的观点有两个，其中之一就是认为量能课税是立法的重要原则，而且据有相应的法律实用性，所以可以成为税法的基本原则。另外还有的学者认为，量能课税原则仅仅是一种肤浅的原则，无法按座位税法的基本原则，对量能课税原则可以进行遵从，但是不需要将其列入法律之中。

　　(三)量能课税原则在房产税法中的适用

　　通过分析发现，房产税的主要社会功能就是对社会人员的收入进行合理的分配，提升人们收入的均衡性。对于房地产来说，其本身具有财产的属性，因此房产税可以全面的发挥出气自身的调节作用，优化收入配置的公平性。将量能课税原则应用在房产税法中，主要是由于房产税的征收对象是房屋和土地，其本身具有聚集财富的效应。目前我国的市场经济发展的速度很快，全国各行各业都在进行相应的变革，社会资源的合理分配是确保社会正常良好发展的关键。对于房地产资源的分配，主要是由市场控制，一般静态的财产会出现社会分配的两极化。社会分配的两极化是比较明显的社会矛盾，长期以往必将导致社会的不安定，所以必须要环节这一矛盾。充分的发挥出房产税在房地产中的重要调节作用，确保实现社会分配的平衡。对于房产税法来说，其本身属于财产税法。房产税具有较强的调节性，而且对于平衡分配机制，有较为明显的控制，可以实现全面的社会经济平衡。对于财产税来说，其本身的课税主要是财产、生产资料以及部分资源。因此将其作为直接税，可以提升税负的稳定性和直接性，防止出现税负的转嫁。将量能课税应用在房产税法中，可以更好的提升公民的税负针对性，确保国家对所有纳税人的平等对待。在进行日常纳税的时候，需要遵循量能课税原则，提升多房产税个要素的控制，做好相应的收入分配和调整，实现社会贫富差距的缓解。

　　二、量能课税视角下我国现行房产税立法存在的问题

　　(一)征税范围过于狭窄

　　从量能课税的视角对我国的现行房产税立法进行全面的分析发现，其中存在征税范围过窄的问题。主要的表现为农村的经营性房产以及企业房产不纳税，个人非营业性的房产免征房产税。

　　我国一直以来都是将房产税的征收范围限制在城市和县城以及有相应建制的城镇和工业区。但是一直以来，都没有对农村的相应房产征收房产税。对于一般的农村居住房产来说，这样的征收要求是合理的。不过农村也是存在生产性房产，很多企业钻房产税的漏洞，在农村建设企业房产，并不需要缴纳房产税，这些都为违反量能课税原则的。我国一直以来都是十分重视农村的发展，为了提升农村的发展水平，根据国家的情况和相应的政策，选择免除或者是减少农村房产税的征收。但是从根本上来说，农村的房屋仍旧属于纳税的范围，而且和城镇的房屋有相同的纳税要求，农村房屋的纳税人承担相应的纳税义务。从量能课税的角度来说，农村的房屋可以免交房产税，这样的作用并不正确，对于社会的发展和国家的稳定有一定的影响。我国在对房产税进行征收的时候，并没有对个人出租性房产和经营性房产进行征收赋税。但是从我国目前的实际情况来看，个人拥有私有住房已经成为十分常见的现象，而且原有的个人非营业性住房免交房产税目前存在一定的滞后性。

　　(二)计税依据过于简单

　　目前我国的房产税计税方式主要有两种，分别是从价计征和从租计征。目前我国对经营性房产征收房产税的方式主要是采用的从价计征的方式。通过研究发现，从价计征所依据的是房产的原有价值的余值模式，并没有采用现值模式。余值模式的计价方式，在现代社会中有一定的滞后性，而且目前我国的经济发展的速度很快，土地的重要性逐渐的表现出来。很多城市中的房产都在不断的升值，再加上城市自身建设和地价的上涨，所以导致很多城市房产的升值幅度较大。虽然房产随着时间的推移会出现一定的折旧，但是紧急依靠单纯的原值扣除折旧率的方式，无法真正的体现出房产的真实价值。余值模式无法真正的表现出房产的真实价值，导致纳税的时候无法表现出纳税人的真正纳税能力。因此需要采用正确的方式，实现房产实际价值的获取，才能够确保按照量能课税的原则进行房产税的合理征收。

　　如果按照从租计征的方式征收房产税，可以较为真实的反应出房产的现实价值，而且提升了纳税人的纳税能力。不过从租计征的方式会导致房产原值的余值模式出现较高的波动，使得纳税人自身的纳税压力较大。而且对于不同的房屋来说，其本身的作用也完全不同，有的是自用，有的是空置和出租。所以不同的用处，也需要有不同的纳税方式和纳税比例。

　　(三)税率过于单一

　　目前我国的房产税征收是按照《房产税暂行条例》第四条规定的余值计算缴纳，所缴纳的税率为1.2%。按照我国目前的房产租金收入计算纳税，税率为1.2%。这两种计算方式的税率完全相同，但是税率仍旧区分了出租性房产和经营性房产的类别。从整体上来说，我国目前的税率相对较为单一。

　　我国国土面积十分广阔，而且东西部的经济发展差异性较大，所以我国的东西部应该存在房产税率的差异，但是我国采用的是全国统一税率的方式，并没有根据地区的经济差异，做出相应的变化。虽然我国的《房产税暂行条例》中对房产的出租性和经营性有了相应的区分，但是并没有做出税率的改变。从根本上来说，出租也是经营方式的一种。所以对于出租的房产，并不需要单独计费征收房产税。对于所有的经营房产，统一按照1.2%的税率，这样的方式过于单一，并不符合量能课税的原则。

　　从根本上来说，税率对于我国的税制有十分重要的作用，而且直接决定了税收的负担。所以对于个人营业性的房产，需要进行出租性房产使用税率的控制，确保做出相应的变革，确保经营性房产设置的有一定的浮动税率，确保符合公平公正的原则。

　　三、量能课税原则下我国房产税立法的完善

　　(一)擴大征税范围

　　在量能课税的原则下，想要实现我国房产税立法的完善，首先需要合理的扩大征税的范围。通过拓宽税基，提升纳税者的全面了解，控制纳税人的纳税强度，确保逐渐扩大房产税征收的合理性。在进行征税范围扩大的时候，需要根据我国的国情进行相应的控制，按照量能课税原则，逐渐改变农村经营性房产和企业房产税收的征收。在扩大征税范围的时候，可以将农村个人非营业性房产纳入免税范围，可以实现对农村经营性房产、企业房产的征税，实现征税范围的扩大。另外由于城镇中的个人所有非营业性房产和附属物具有较高的价值，可以将其列为非营业性住房征税范围。在进行具体化操作的时候，还需要结合我国的实际情况，进行相应的变更。

　　(二)完善计税依据

　　1确立以市场评估值为定价依据

　　目前我国所采用的仍旧是从价计征的方式，通过对原值的余值乘以折旧率，实现税金的计算。这样的方式已经无法满足目前我国市场经济下房产税的计算要求。作者通过多方面参考资料的研究发现，可以将原来余值计算方式，转变为市场评估定价的方式。市场评估定价的方式是比较稳定的，而且可以准确的反应出房产的现有价值，完全符合公平性的要求。在评估体制没有建立健全的时候，可以暂时采用存量房原值减去折旧率的方式进行余值的计算，确保可以在制度建设完成后，及时的实现全面市场评估得出房产价值。

　　2.建立房产评估制度

　　我国目前的房产评估制度并不符合公平公正科学的原则，所以需要通过立法，实现房产价值评估体系的构建。对于评估主体需要进行确定，然后通过相应的方法，做好全面的评估，对于计算方式和方法，也要计入立法文件中。虽然我国目前的市场经济体制并不完善，但是政府的参与，可以全面提升房产评估的科学性。通过对保障性住房的合理定价，提升评估机构的评估水平。对于商品方和别墅等，需要国土部门和物价部门建立不动产评估机构，实现房地产真实价值的评估。在房产评估制度建设完成后，可以将定价转化为纯粹的市场行为，通过民间的评估机构进行评估后，政府出具相应的规范化评估方式和评估方法，实现房产评估制度的全面合理建立和使用。对于评估制度中的评估人员，要建立较高的资格准入制度，提升人员队伍的建设水平，确保房产价值的合理评估和控制，综合提高科学性和准确性。

　　四、结语

　　对于房产税的征收，需要全面的发挥出其本身的重要作用，确保通过合理的改，提升房产税的征收合理性。在量能课税的原则下，我国的房产税的立法有待完善。对于房产税的立法，需要控制在一定范围内，确保不会对国家的公权力产生影响，利用法律制度，实现纳税人权利的保护。目前人们对于房产税的管理十分重视，而且量能课税原则逐渐被人们所认知。通过在房产税立法中使用量能课税原则，能够提升改革的速度，确保公平的原则。对于房产税立法的现状，需要进行全面的管理，做好试点工作的同时，实现量能课税原则的合理运用，全面确保我国的房地产市场合理运转，维护纳税人基本权益的同时，提升我国房地产市场的综合发展水平。

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