浅谈房地产项目开发的成本控制

来源：职称驿站所属分类：房地产论文发布时间：2011-05-19 08:10:38浏览：次

　　摘要：随着国家对房地产行业宏观调控政策的逐步落实，房地产市场竞争更加激烈,致使房地产项目开发成本控制成为房地产企业的有效竞争手段。成本管理应从工程投标报价开始，直至项目竣工结算完成为止，贯穿于项目实施的全过程。本文重点探讨了房地产项目开发成本的构成、房地产项目开发成本控制的内容和措施以及成本控制总体上应注意的问题。
　　关键词：房地产项目，成本控制，措施，动态控制
　　一、房地产项目开发成本的构成
　　房地产开发企业的成本费用构成大致可分为三部分，一是开发成本，二是期间费用，三是税费。
　　1、开发成本按照内容具体包括：
　　（1）土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括土地征用费、拆迁补偿费、耕地占用税等；
　　（2）前期工程费，指取得土地使用权后、项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、可行性研究、勘察测绘及三通一平等费用；
　　（3）建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用，包括建筑费用、安装费、装修费、工程监理费等；
　　（4）基础设施费，指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、通讯、照明、绿化及场地平整等费用；
　　（5）配套设施费，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭、垃圾处理站等费用。
　　2、期间费用，指无法计入项目开发直接成本之外的其它费用，包括营销费用、管理费用、财务费用三项费用。
　　3、税费，包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费七项。
　　二、房地产项目开发成本控制的内容和措施
　　1、项目策划阶段的成本控制
　　此阶段是开发项目的成败关键,决定着项目的形象品质、配套档次、投资规模、市场定位、运作手段等，犹如一场战役的战役构思和作战方案，统领全局。研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。
　　此阶段的成本管理表现为项目的选址和项目的建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，通常是进行建设方案招标。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组，选定的中标方案必须是技术和经济指标综合评价俱佳的方案，并由经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度。
　　2、项目设计阶段的成本控制
　　设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点。项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细分析，保证有效的成本管理。
　　加强设计阶段成本控制的主要措施：
　　（1）完善招标制度，择优选择设计单位。这是设计阶段控制项目成本的第一步。开发商对拟建项目的功能及投资有明确的要求，编制完整的招标文件，要设立健全的评价结构，确定合理的评价标准以及评价方法，招标前应对投标设计单位的资质信誉等方面进行必要的审查。公开、公平、公正的竞争，对设计单位起到鞭策的作用，从而提高项目的设计质量，有效控制成本。
　　（2）强化设计单位的经济责任感以及设计人员的经济观念。首先要从思想上明确设计人员不仅要对设计的技术指标负责，还要对设计的经济指标负责。可以引入适当的奖惩激励机制，促使技术人员利用新材料、新工艺，采用新材料、新技术，从而把经济观念贯穿到设计的每一个步骤之中，主动控制项目成本，达到优化设计的目的。
　　（3）建立健全限额设计的管理体系，落实限额设计。必须加强限额管理，着重考虑以下两点：
　　①设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。
　　②初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。
　　3、项目施工阶段的成本控制
　　施工阶段的成本控制工作主要包括：
　　（1）熟悉图纸和施工要求，编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；
　　（2）注重合同签订、修改和补充工作，制定严密的适合本项目特点的合同条款，避免因合同歧义或不明确引起的纠纷或索赔；
　　（3）审查施工组织设计，广泛采用新材料、新工艺、新方法，是在技术上对项目投资进行的有效控制；
　　（4）控制工程变更，严格签证管理。不随意变更图纸及增减项目，详细进行工程计量，复合工程付款账单，建立健全工程签证管理制度，明确各部门的职责分工，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生；
　　（5）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；
　　（6）做好工程施工记录，保存好各类文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔或反索赔提供依据；
　　（7）做好市场调查，建立询价体系，及时掌握国家、省、市等有关部门的各种定额和收费标准的变化等。
　　施工成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，涉及到项目的整个周期。因此，成本控制要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事中控制及事后分析，同时在项目的全过程中，坚持实行动态控制。
　　4、保修服务阶段的成本控制
　　保修服务阶段的成本高低，取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量监督工作，则可以将保修费用降到最低水平。
　　(l)明确开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，认真作好商品房的使用说明书和保修书，杜绝非开发商自身责任所发生的保修费用支出。
　　(2)选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担开发项目的物业管理工作，加大对物业的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。