试论如何做好房地产开发中的成本管理及控制

　　摘要：房地产投资市场随着近些年市场经济机制改革的不断深入，市场竞争环境也愈发激烈。因此，在当前地产竞争市场中，如何加强房地产开发投资成本的控制与管理对指导房地产产业经营投资所具备的意义与价值重大。基于此，文章中主要结合当前房地产开发企业在成本管控存在的主要问题展开了研究与探讨，并提出了地产企业成本管控的可行性实施对策，旨在期望房地产开发企业提高提高市场竞争力，实现可持续长远发展。
　　关键词：房地产；开发；成本管理；控制；竞争
　　当前房地产市场竞争背景下，地产企业只有具备良好的运筹帷幄经营投资战略，才能实现投资成本的有效控制，提高自身基础市场竞争实力，实现长远的、健康的可持续发展，在投资市场中占据主导地位。一般而言，地产企业开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费、项目投产后的基础设施费、工程安装费用、以及公共配套设施费用等。也就是说，这些成本费用的管理与控制在当下已经成为了房地产开发企业的重要现实研究课题，只有加强对投资成本的有效控制，才能确保自身经营规模不断壮大，立足地产投资市场于不败之地。
　　一、房地产开发企业成本管控存在的主要问题
　　（一）土地竞争理性、远瞻性缺失
　　当前国内的大中城市主要以一线、二线城市的地产开发比重占据最多。同样，随着近几年来全国商品房销售价格的不断疯涨，不少地产开发投资企业加大了资金投入，不仅伴随的是一种疯狂拿地的姿态进行投资，而且还呈现一种毫无理性的竞争态势。也就是说，这种疯狂竞争的拿地姿态固然能够推动市场的竞争趋势，但是也不能否认的是，随着地产市场竞争的资金投入的比重逐年提升，其项目投资风险也在成倍提升。因此，投资风险不能有效控制，往往与其项目投资获利的高额利益不能有效兑现，即风险加剧会逐步大于利益所得，进而不利于地产投资开发企业的长期生存与发展。
　　（二）成本管理目标规划不健全
　　目前成本是地产投资商所实现预定、确立、并在特定时间段内、以及经过不断努力开拓而进一步确定下来的成本体系目标。也就是说，目标成本能够指导地产开发企业在未来一段时间内继续开发其他项目，是实现长期投资效益的指导依据，同样也是对各个项目各阶段运作后综合能力的体现依据。具体而言，项目在前期开发阶段，是以整个项目作为核算单位，并经过程序上的必要审核，确立出目标成本。然而，不少地产投资企业往往被实现项目投资后的高额回报率冲昏了头脑，对项目的动态成本管理与静态成本管理概念浑然不知，即单纯的认为“计划成本没有变化成本来的快”，从而导致不少地产开发企业并没有一个完善、系统的事前、事中成本控制标准，仅仅过分看重事后核算。所以，在项目开工参建前，成本标准确立一事就只能不断搁浅，或者此时成本控制标准仅仅是流于形式，实际上并不能良好为项目建设阶段提供成本控制依据，进而随后就会引发设计变更、动工后返工、重修等一系列问题。
　　（三）外部融资欠贷成本偏高
　　1、借款金额大，利率较高。多数地产开发企业在前期的项目运筹、投资决策阶段的自有资金投入实际上并不能满足自身前期经营投入的要求与标准，因此向外部银行金融组织机构实行借款融资的资金周转方式，以求得自身能够进行项目开发、参建、运营等。但是，各家银行的基准贷款利率往往会比人民银行中转银行的基础利率上浮多出20到30个百分点。总之，不少地产开发企业由于注册、前提投入自有资金少，往往待到土地摘牌后还未能进入正式前期投入阶段，所以不得不向银行高额借贷。
　　2、借贷时间长。销售回款的时间以及工程进程长短往往决定了地产开发企业借入资金的占用时间长短。而项目开发后商品房总价值又和销售回款时间长短有直接关系。所以，当大部分地产地产为了获得高额投资回报时，仅仅尽可能采取一切方式去提高售价并让消费群体购入销售产房去实现自身经济收入，但却忽视了因为自身提高售价而导致自身回款时间受到影响的这一事实问题，进而引致了一系列负面影响。另外，在销售均价上也能看出此负面影响。即表面上的均价虽然仅仅比周边或者同行同期项目的楼盘价格略微高些，但是实际上的净收入获得却远低于其他开发商。究其原因，是销售回款时间长导致了整体借贷时间长，进而给自身企业带来了利息负担。
　　三、房地产开发企业做好成本管理与控制的实施对策
　　（一）提高成本控制指导观念与意识
　　目标成本法在当前看来的确是一个有效控制成本的重要手段。它提倡的指导思想与原则是尽量让现实发生的成本要与成本目标相吻合。具体实行则需要管理者能够通过系统、动态、静态阶段的成本进行全程监控，而当出现超额成本或者未付差异时能够在其他决策、举措的实行下找回差异所在并留足弥补空间。此外，目标成本法具体原则套路执行则需要对成本结构能够展开层层分解，然后能够合理制定预算编制，把预算计划通过预算编制体现到各个单位及部门的职责上，最后通过该阶段的成本考核去评定执行过程与目标进行对比，进而判断或评定出差异如何，分析出影响原因所在，制定改进、弥补措施等。
　　（二）制定合理的开发成本
　　合理、标准的成本控制机制实际上是成本控制系统能够确立，系统往往会将标准成本的每个指标进行分析并加以设计，即把成本的前馈控制、反馈控制、以及连带核算功能去结成一体，形成一个系统、合理、标准的成本控制系统。具体而言，大致如下：重在强调实际消耗成本与成本标准控制的差异如何揭示；能够计价实际产量的标准成本；能够通过标准成本和实际成本的对比，判断出标准成本的差异如何，并及早找出原因，确立改进举措，且需要在财务的会计实务处理过程中加以体现。
　　（三）编写可行性研究报告，确定目标开发成本
　　地产开发企业在开发项目实施前，须在认真分析产品市场、周边环境、技术力量、政府各项收费政策以及税收、信贷等综合因素的基础上，借助以前积累的开发经验，制定详尽的《项目可行性研究报告》。《项目可行性研究报告》由公司开发部、工程部、造价部、财务部、销售部等专业人员参与编写，并确定目标成本，且要按计划控制开发成本。
　　（四）确立开发成本考核，奖惩要有依有据
　　成本考核的目的不外乎所强调的就是一个宗旨，就是能够强化、动员员工的主观能动性、创造性发挥，目的是激励作用能够与考核实现熔于一炉。因此，地产企业可以通过目标成本下的实际成果与先前目标进行对比，然后可对可行性报告中“目标成本”进行分析，进而可以客观的评价出现阶段项目的成本控制成效如何，最后可以通过各个部门、岗位的实际行动落实加以改进、控制，并以人员业绩进行正规、严格考核，确保奖惩分明、有依有据。
　　结语：
　　房地产开发企业进行开发成本管理的现实意义与指导价值很大。尤其是随着企业目前外部融资面临的困难程度提高时，这种必要的成本控制观念就更显得难能可贵，需要地产企业能够重视开源节流、加强留存收益与自由资金的控制，从而才能抵御成本控制风险，为企业实现长远、可续持发展奠定坚持基础。
　　参考文献：
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《试论如何做好房地产开发中的成本管理及控制》

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