论房地产开发城市可持续发展的关系

　　摘要：城市经济社会的发展与房地产开发息息相关，但是房地产的过度开发或无序开发，则会破坏城市经济社会的可持续发展。本文首先凝练出城市可持续发展的内涵，然后剖析房地产过度无序开发与城市可持续发展的矛盾，最后分析城市可持续发展对房地产开发的内在要求。实施这些政策，不仅有利于解决房地产市场当前存在的问题，更好地巩固和发展宏观调控成果，而且有利于推动社会主义和谐社会的构建。
　　关键词：房地产；城市；可持续发展；内涵；矛盾
　　一、城市可持续发展的内涵
　　关于可持续发展的含义，人们有不同的理解，现在为国际社会普遍认可的可持续发展，是指既满足当代人的需要又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。其核心思想是：健康的经济发展应建立在生态可持续能力、社会公正和人民积极参与自身发展决策的基础上。
　　城市可持续发展是可持续发展理论在城市发展中的具体应用，其内涵大致相同。特别需要强调的是，城市可持续发展是同传统发展完全不同的一种发展思想，它主要有以下含义：①区分了“增长”和“发展”两个概念，提出了新的发展观。认为对可再生资源的无节制索取和对不可再生资源的浪费换来的增长是“没有发展的增长”，过于急功近利，不仅难以实现持续发展的目标，而且还会毁掉当前经济增长的成果。只有在自然生态平衡范围内，不具有退化生态效应的经济增长才具备可持续性，才是真正意义上的可持续发展；②突出代际和代内两种“公平”。可持续发展的概念最初提出时，强调的是“代际公平”，后来经过处于不同发展阶段的国家和地区的实践，对可持续发展的公平性又做了重要补充：可持续发展不仅要追求“代际公平”，即当代人的发展不应损害下代人的利益，而且还要追求“代内公平”，即一部分人的发展不应损害另一部分人的利益；③追求“协调”发展。不断优化“自然——社会——经济”支持系统的外部适宜条件，节约利用非再生资源，合理利用可再生资源，加大对生态环境维护和优化的关注和投入，使人类生活在更有序、更健康、更愉悦的内外环境之中。
　　二、房地产过度无序开发与城市可持续发展的矛盾
　　为加速城市化进程以及保持经济的快速增长，要求房地产业也快速发展。但房地产业的过度和无序发展，一方面会由于房地产资源的代际分配不公而导致社会福利的损失；另一方面会由于缺乏合理引导造成对城市生态环境的破坏，从而使房地产业现实发展与城市可持续发展之间出现一定的矛盾。
　　（一）房地产过度开发导致社会福利损失。
　　根据福利经济学评价经济福利的帕累托标准，如果既定的资源配置状态的改变使得至少一个人的状况变好，而没有使任何人的状况变坏，则说明存在帕累托改进。但帕累托改进准则太过于严格，在许多情况下，一个给定的政策总会使一些人受损，而另一些人受益，根本达不到帕累托改进的标准，但这并不是说该政策本身就没有意义。为了应对这种情况，经济学家修正了帕累托改进的标准，以使它可以应用于一些人有所得而另一些人有所失的情况。修正时主要是考虑了假设补偿的思想，即如果在某一政策的执行中一方获得的收益可以补偿另一方的损失，并且还有一定的剩余的话，该项政策就是帕累托有效的。
　　对应到可持续发展领域，在“可持续发展是指既能满足当代人的需求，又不损害后代人满足其需求之能力的发展”概念下，我们得到经济学中的可持续代际关系：①可持续发展下的代际关系其实是要维持一种“帕累托改进”的代际关系；②由于代际之间不可避免地存在上代人对下代人利益的损害（比如不可再生资源的耗减），所以代际之间应遵循修正后的帕累托改进标准，即当代人在可持续发展政策执行中获得的收益应该能够补偿后代人因此获得的损失，并且只有在当代人的利益扣除支付的补偿后还有剩余的情况下，可持续的代际公平关系才可能得到保持。本文运用“代际补偿”原理，分析由于房地产资源代际分配不公平而导致社会福利的损失情况。
　　在图1中，用OP表示房地产价格，OQ表示房地产数量，用AF线表示房地产需求曲线，SMC表示考虑了代际补偿的房地产社会边际成本，MC是没有考虑代际补偿关系的房地产社会边际成本。显然，由于代际补偿的存在，SMC应严格处于MC之上。在包含了代际补偿成本的SMC系统中，均衡的价格与需求量分别为P1与Q1，显然E为均衡点。在不包含代际补偿成本的MC系统中，均衡的价格与需求量分别为P2与Q2，B为均衡点。边际成本曲线以下的面积是总成本，需求曲线下的面积可以看作总收益。第一种情况：当均衡点在E点时，总收益是图中的AOQ1E，总成本是OQ1EK，创造的净福利（生产者剩余加消费者剩余）是KAE，此时，均衡交易量是Q1。第二种情况：当均衡点在B点时，也就是说，由于人类经济行为未考虑代际经济补偿问题，所以均衡交易量由Q1变为Q2，即当代人实现了超额的房地产资源需求，代际不公平问题开始凸现。此时总收益进一步增加，增加额为Q1Q2BE那么大的面积，而总成本增加的幅度更大，为Q1Q2GE，与第一种情况比较起来，净减少福利水平为EBG（图中的阴影面积）。通过以上对比分析，我们发现，如果在房地产资源分配中不考虑代际补偿，则代际不公平就会使得人类整体的福利水平降低。（图1）
　　以上是不考虑政府对房地产业进行干预而得出的结论，如果出现政府人为压制城市土地出让价格的现象，则会导致社会福利损失进
　　
　　图1图2
　　一步扩大。在城市土地国有制条件下，一些城市政府为吸引外来投资，常常采取暗箱操作的方式，人为地将土地价格降到一个非常低的水平，结果导致房地产的社会边际成本曲线从MC向下平移至MC′。新的房地产供给曲线与房地产需求曲线相交于H点。此时房地产均衡数量为Q3，远远大于考虑代际补偿时的均衡数量Q1，也大于不考虑代际补偿时的均衡数量Q2。此时，社会净福利损失进一步扩大为EHJ的面积。由此可见，房地产过度开发必将损害城市的可持续发展。（图2）
　　
　　（二）房地产无序开发破坏城市生态环境。

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