对房屋维修管理的探讨

来源：职称驿站所属分类：物业管理论文发布时间：2012-08-28 09:09:27浏览：次

　　摘要:物业的维修管理是物业管理中的基础性工作，本文作者结合从事物业管理多年的工作经验，阐述了房屋维修的意义，分析了物业管理房屋维修工程管理的特点及管理的难点，提出自己的一些看法。
　　关键词：房屋维修，物业管理，维修管理
　　1房屋维修管理的意义
　　1)房屋是构成城市的主要组成部分，它是城市人们生活、工作、学习、娱乐、生产和各项经济活动等必不可少的物质条件；是城市生活和进行各种活动的基础设施，是社会巨大的不动产财富，是历史发展的产物；反映着不同历史时期的社会经济发展、科学进步，人民生活水平。做好房屋建筑的维修和保护，使其能充分地为社会服务，在一定程度上缓和居住的供需矛盾；有利于加快城市建设，美化环境、美化生活，为国家或业主节省建房资金。
　　2)房屋虽然不像一般商品那样容易损坏，但房屋建成交付使用后，即已经开始损坏。随着时间推移，都有一个由新变旧的过程，这是自然规律。房屋足社会的财富，业主最重要的财产之一，加强房屋的维修加固，就能使“物尽其用”；可以使房屋完好、增值，有利于延长其使用寿命，减少房屋的自然淘汰率。
　　3)城市的各类房屋建筑代表着不同历史时期的社会经济、文化、艺术、科学技术和人民生活的水平，保护和维修好各个不同历史时期建造的房屋建筑，有其历史意义，并可保持一个城市特有的风格和特色。
　　4)利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。
　　2物业管理房屋维修工程管理的特点
　　物业管理房屋维修工程管理一般具有以下特点
　　⑴房屋维修具有明显的限制性。例如那些具有历史、文化意义的房屋维修，除了要保持原有建筑风格之外，还要与周围环境相协调。
　　⑵房屋维修具有广泛性。物业的各个部门，如结构、内外墙面、防水及零星构筑物部件等都会有不同程度的损坏，而且这种损坏经常发生，无明确规则。即使同一结构物业使用功能的减弱速度和损坏程度也是不均衡的。因此，当损坏发生时需要根据损坏程度随时进行小修、中修或大修。
　　⑶房屋维修工程非常分散。工程项目小，要求高，零星分散，用料品种多、规格多，有时新料、旧料都要使用。
　　⑷具有较强的技术性。物业房屋维修往往人少工种多，维修工作不仅包括建筑工程专业的技术，有时还包括机械、设备、通信等相关专业的技术。
　　⑸房屋维修工作是物业管理工作中经营性和服务性的统一。物业维修工作既是物业管理的主要内容，是重要的业务种类，又具有直接为业主生产和生活服务的性质，需要确保业主对物业的正常和安全使用。
　　同时，房屋维修工程管理还涉及维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了房屋维修的以上特点才能对房屋维修管理工作有一个比较全面的认识，才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。
　　3物业管理房屋维修工程管理的难点
　　目前，随着社会主义市场经济体制的日益完善和发展，国内物业管理企业竞争越来越激烈。物业管理工作目前在国内来说仍属于微利行业，仍然处在发展壮大阶段，物业公司只有靠高质量的服务、良好的信誉和企业形象取胜，才有可能不断扩大业务量，从而为争取更多的客户、扩大市场份额、实现规模经营创造条件。物业管理企业迫切需要积累竞争资本、提高服务技术和能力、合理配置已有资源，这就要求物业公司在提高维修质量的前提下大力节约维修成本开支，降低管理成本，从这方面来看，准确认识物业管理房屋维修的难点，为维修工作“对症下药”和少走弯路有很直接的关联。
　　笔者认为，目前物业管理房屋维修工程主要存在以下难点：
　　⑴从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。就目前多数物业公司而言，因为待遇普遍较低，从业人员的素质多数也是偏低的，具备一技之长的本来就少，而房屋维修工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合性人才，要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关，还与企业拥有的市场量有关。
　　⑵基础资料不全方面的问题。在许多新建物业中，这类矛盾要少一些。但是在维修工作量非常大的老旧房屋上，这类问题就非常突出，而且难以解决。
　　⑶维修基金问题。特别是在物业管理实施前建设的大量房屋中，以前房改基金可以用于房屋维修的资金少之又少，对于大修和中修则更是“杯水车薪”。
　　⑷维修工程施工的资质管理问题。大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的，一些细小的工作对于物业公司来说还可以免强应付，但对于稍大一点的项目，物业公司只能“望洋兴叹”了。
　　⑸维修工作容易与经营发生冲突。物业维修过程是严格按照市场经济和价值规律要求来运行的，因此，它具有经营性，是经营性维修管理，没有这部分收入，物业管理公司的经营收入就要受到很大的影响。同时，维修工作又具有很强的服务性，它的基本宗旨是为业主服务，保持物业的物质形态完好无损，保证业主对物业的正常和安全使用是物业管理公司的基本职责。如何处理好两者之间的关系非常难。
　　4物业管理房屋维修工程管理的要点
　　对房屋实施维修可以延长房屋使用年限，减少自然淘汰率，为国家、业主节省建房资金，同时也可以提高物业管理公司本身的声誉，因此，每一个物业管理公司都要充分认识到房屋维修工程的重要性。
　　对房屋实施维修工作，就是为业主或使用人的工作、学习和居住生活服务。物业管理公司在进行房屋维修工作时，应该遵循“美化城市，造福于民，有利经营，方便生活”的原则，对房屋实行“管养合一”和综合治理，确保做好房屋维修管理工作。因此，房屋维修工程管理的要点存在以下几方面：
　　⑴房屋维修工作要按照“安全、经济、合理、实用”的四个方面实施。安全，就是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固，保证业主或使用人的住用安全。这是房屋维修的首要原则。经济，就是加强成本管理、资金管理和维修定额管理，把钱花在“刀刃上”，合理安排开支，节约和合理使用人力、物力、财力，做到少花钱、多修房。合理，就是维修计划和方案制定要合理，按照有关规定与标准进行维修，不扩大维修范围。实用，就是从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，以适应业主和使用人在使用功能与质量上的要求。
　　⑵通过维修房屋不受损坏，做到“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”。
　　⑶对不同类型、不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准、不同的维修方案。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好日常养护，保持现状和使用功能。对于旧的房屋，需要根据房屋的建造年代、结构类型、使用材料、质量现状、环境等特点综合考虑，采取不同的维修改造方案。
　　⑷始终做到“服务至上”。房屋维修工程管理的目的，就是满足社会生产和居民生活居住的需要。维修人员要真正建立为业主或使用人服务的原则，提高服务质量，认真解决业主或使用人急需解决的维修问题。这也是房屋维修的基本原则。
　　⑸有偿服务的原则。按照经济规律，物业公司提供服务，并获取适当利润，而维修所需要的器、具、财、物则应当由业主或使用人承担。
　　⑹加大投入，吸引人才，抓住机遇合理快速扩张，尽快完成规范和积累，才能有效解决其它难点。通过做大、做强，解决人员素质和待遇的矛盾、解决施工资质等问题，从面使上述难点逐一化解。
　　总而言之，通过对房屋维修工程管理工作的特点、难点和要点的分析，我们要迅速而准确地把握房屋维修工程管理的思路、方法和出现问题后的对策，搞好房屋维修工程管理工作，保证物业的保值增值，既有利于物业管理公司的发展，又有利于改善和提高居民的生活水平。
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