关于住宅工程中常见渗漏原因分析及控制措施

　　摘 要:本文笔者结合西华公寓(廉租住房)建设工程施工现场管理，预先对住宅工程常见渗漏的质量通病进行了研讨，分析原因，并有针对性地制定了控制措施，收到了良好的效果。供同行参考。

　　关键词：住宅,渗漏,施工措施,原因分析

　　一、引言

　　近年来，随着人民生活水平的提高，对居住使用功能和安全性的要求也越来越高，为数不少的住宅工程在竣工后不久就出现了不同部位、不同程度的渗漏现象，这些渗漏问题，诸如屋面，外墙、厨房、卫生间、地下室等地方发生的渗漏现象，一直困扰着人们，严重影响了室内外装饰效果和使用功能，降低了建筑物的安全性和耐久性，给人们带来生活不便和精神负担，用户反映强烈。漏水的住宅给住(租)户带来许多烦恼，当住宅出现渗漏后再去修补较难取得理想的效果。因此在工程建设管理中必须高度重视住宅工程的渗漏问题，要将其作为住宅工程建设质量控制的一个重点，采取有效的控制和协调措施，杜绝住宅工程(特别是保障性住房工程)出现渗漏现象。下面就住宅常见渗漏部位、原因及施工技术措施和管理措施分述如下：

　　二、渗漏的主要部位及成因

　　2.1屋面渗漏部位及原因

　　2.1.1施工因素导致的渗漏

　　①没有严格按照设计图纸要求和施工规范标准施工，钢筋混凝土屋面板的厚度或钢筋直径、数量、间距、保护层厚度等不符合设计要求，致使结构开裂渗漏;②所使用的钢筋、水泥、砂石等建筑材料质量不合格，致使浇筑成的混凝土强度不足，受荷后开裂渗漏;③混凝土配合比不合理，坍落度过大，振捣时间不够或过长，导致混凝土密实度不够而渗漏;④施工缝留置位置不当，或施工缝二次浇筑前接口处理不妥，造成接口处开裂渗漏;⑤混凝土保养不及时或保养不足，高温干燥季节混凝土表面水分蒸发过快未采取有效覆盖措施，致使混凝土表面产生裂缝，造成渗漏隐患;⑥屋面找平层裂缝引起渗漏。找平层表面质量及排水坡度不符合要求，基层与突出屋面结构的交接处和基层转角处做法不规范，产生裂缝而引起渗漏;⑦屋面防水层空鼓开裂，引起渗漏。屋面防水涂料的涂刷及防水卷材的铺贴不规范，因涂膜防水层或卷材防水层空鼓、开裂、积水而引起渗漏。

　　2.2 外墙面渗漏部位及原因

　　2.2.1施工因素导致的渗漏

　　①外墙面砖与打底砂浆粘结力不足形成空鼓，饰面砖勾缝不严密，出现砂眼及裂缝。外墙砌砖及粘贴防水面层的砂浆不饱满，雨水沿砖缝之间的缝隙渗入室内;②框架结构外墙柱与砌体连接处不埋拉结筋或拉结设置不牢固，拉结筋间距数量、长度不符合要求，由于湿度膨胀系数差异较大，导致连接处开裂是漏水的多发处;③外墙施工时预留的孔洞和在穿过外墙的管道封堵时处理不当，导致墙体接口处开裂渗漏;④外墙窗与墙体之间没有用防水材料填满压实，窗顶滴水线、窗台的施工未按设计或规范施工，造成雨水沿窗周边渗人室内;⑤砌体找平层、抹灰层砂浆未按设计配制，引起砂浆强度差，干缩开裂;⑥框架梁底与砌体交接处开裂、渗漏。填充墙砌至接近梁、板底时，无按规范要求操作，砌筑一次到顶，因重力作用，砌体产生变形，出现水平裂缝、渗漏。

　　2.3 厨房、卫生间渗漏部位及原因

　　2.3.1施工因素导致的渗漏

　　①钢筋混凝土板施工质量差，致楼板开裂造成渗漏;②钢筋混凝土板预留孔口安装管道，管道周边的缝隙填塞不密实。或填塞材料日久收缩开裂造成渗漏;③下沉式大便器凹坑底板、侧壁未按设计要求做防水层或防水层质量差，凹坑内的积水渗出板底;④给排水管道接口安装质量差，未经加压验收即埋入墙板内，使用后管道接口漏水渗透墙体或楼板;⑤墙、板表面粘贴瓷片、面砖等防水层的砂浆不饱满，或施工工艺不规范，致使粘贴面层空鼓积水，造成渗漏隐患;⑥地面及墙面防水涂料施工时，不按有关规定进行配料和涂刷，致使涂膜性能和厚度达不到技术要求，有些防水层施工完毕，无进行蓄水试验，即进行面层施工 。

　　三、防渗漏施工技术措施

　　3.1屋面防渗漏措施

　　(1)本工程屋面结构层做法：①钢筋混凝土屋面结构层;②板面抹 1：2.5水泥砂浆找平层2cm厚;③铺贴 SBS防水卷材一道;④铺设 3cm厚挤塑板保温层⑤浇筑4cm厚C20细石混凝土保护层(配Ф4@200双向)⑥面层铺贴防滑砖。

　　(2)屋面板混凝土结构施工时，要确保混凝土强度符合设计要求钢筋保护层厚度、间距、板厚均应符合设计及规范要求，混凝土应振捣密实，不留施工缝，并在混凝土浇筑完毕后的 12h以内，对混凝土浇水养护，养护时间 14d。

　　(3)基层与突出屋面结构(女儿墙、排水管、烟囱等)交接处，找平层均做成半径50㎜圆弧形，屋面找平层设纵横不大于6m的分格缝，分格缝宽度为20㎜，缝内嵌填防水油膏。

　　(4)对板面结构层进行一次24h蓄水试验，以检验是否存在渗漏部位，以便在后续施工中先加以处理。

　　(5)防水卷材铺贴时，在天沟、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于900mm，并用密封材料嵌填封严。卷材防水层的搭接缝应粘结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷卷材防水层施工完毕，再做一次24h蓄水试验，检验卷材防水层是否有渗漏现象。

　　(6)卷材防水层上铺设3cm厚挤塑板保温层，挤塑板应紧贴基层，铺平垫稳，拼缝严密。挤塑板上采用4cm厚C20细石混凝土保护层，配置双向Ф4@200钢筋 网片，细石混凝土保护层设纵横间距不大于6m的分格缝，钢筋网片在分格缝处应断开细石混凝土保护层与女儿墙、山墙及突出屋面结构的交接缝均应嵌填密封油膏。

　　3.2外墙面防渗漏措施

　　施工前，施工及监理单位根据施工组织设计中的施工方案，制定详细的“施工技术交底书”，同时制定施工工艺流程详图。施工中加强过程控制，严格监督外墙砌筑按设计要求、施工规范及当地规定进行施工，并对外墙易发生渗漏的部位进行重点预防。

　　1)填充墙砌筑前，必须将梁面与墙底部交接处残渣清扫干净、浇水湿润，填充墙砌筑分二次完成，当砌筑至接近梁板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完并应至少间隔 7天后再砌斜砖挤实，其倾斜度为60～75度，斜角缝砂浆必须饱满分二次堵塞砂浆来弥补砂浆的收缩和下坠。

　　2)混凝土框架柱与填充墙交接处，沿墙高每隔500㎜处设置末端带90°弯钩的2Ф6 拉结筋，每边伸入墙内长度不得小于500㎜。在混凝土框架柱、梁与填充墙交接处的表面，内外两侧，加钉300㎜宽，网眼lO～12㎜的钢丝网一道，沿缝居中，用@150㎜射钉钉紧。

　　3)对基面进行清理，凿除表面污物并清扫干净，必要处可用聚合物水泥净浆抹刷2-3遍，以增强砂浆与基面的粘结能力。严格控制砂浆的标号和质量，打底找平层用微纤维加减水剂的水泥砂浆，即可做找平层也可作防水层;外墙找平抹灰层遇不同材料交接处加挂金属网。

　　4)找平抹灰施工前，对外墙施工中留下的孔洞、框架填充墙的顶部、空心砖外墙的竖缝，首先进行堵洞和勾缝，并作为一道工序进行检查和验收，验收合格后方可抹灰。找平抹灰施工时应分层抹灰，两层找平操作间隔宜控制在24小时以内。

　　5)饰面工程施工前，要求墙体基面和面砖均先润湿且阴干，在防水层上贴饰面砖时，要扫一遍聚合物水泥素浆。如打底层平整，可用聚合物水泥基复合涂料的乳液加水泥直接粘贴面层，把粘结层和防水层合二为一。外墙面砖勾缝时，要先清理勾缝内疙瘩并用水润湿，勾缝砂浆宜稠一些，勾缝后要及时淋水养护。

　　6)加强细部构造处理的质量控制，内窗台要高于外窗台2厘米左右;外窗台向外坡度应≥20%;窗檐坡度≥20%;滴水槽宽、深应≥1厘米;屋面天沟与女儿墙阴角处应做R=100毫米圆弧角;屋面女儿墙要做泛水处理。

　　7)门窗安装时，门窗框与墙体间缝隙内腔采取发泡聚苯乙烯弹性材料分层填塞，填塞不要过紧;填塞后撤掉临时固定用的木楔或垫块，其空隙也要用闭孔弹性材料填塞。门窗框四周侧边应留设凹槽，填嵌硅胶进行密封处理;嵌注硅胶密封材料时，应注意清除浮灰砂浆等，使密封材料与窗框、墙体粘结牢固，同时检查密封材料是否连续，有无缺漏等情况，以防止窗框四周雨水渗漏。

　　8)外墙装饰面层施工完成后，对外墙面进行大面积淋水检验，用Ф20～25mm的水管开Ф2mm@100㎜的小孔，在建筑物外墙最高处连续淋水8h，观察内墙和窗边，如发现渗漏应立即返修，直至渗漏现象彻底解决。

　　3.3厨房、卫生间防渗漏措施

　　(1)在卫生间的楼地面结构四周应浇筑高度不低于200㎜高的细石混凝土梁，仔细插捣密实并加强养护，而后在混凝土梁上砌筑空心砖，防止水从四周墙角向外渗漏。

　　(2)热水管、煤气管穿过厨房、卫生间、楼板时，应预埋钢套管、套管内径应比穿管外径大 2～5㎜，套管顶部高出楼面30㎜,底部与楼板底面齐平。钢套管在埋设于楼板段的中部应加设一道 BW止水条，用绑扎钢筋的铁丝捆牢。钢套管与管道之间空隙用掺 10%UEA膨胀剂的C20细石混凝土浇筑，套管周边还要留出深15～20㎜凹槽，采用防水油膏嵌缝密实。

　　(3)卫生间楼板上应做找坡层，坡度按设计要求为 2%坡向地漏，地漏边向外 50㎜排水坡度为3%，施工时，以地漏为中心向四周方向幅射冲筋，找准坡度，用刮尺刮平，抹面要求表面平整，无凹陷，以不积水为合格。

　　(4)排水立管安装固定后，将管边洞 口清理干净，保证没有浮灰、积砂，然后认真支模、填缝、灌缝前，孔壁应洒水湿润用纯水泥浆满涂洞口壁，再分两次灌缝，第一次以半干硬性的C20微膨胀细石混凝土灌入并捣实，其厚度为板厚的 1/2;第二次即在次日剪断吊模钢丝后，以BW 止水条嵌入，随即用半干硬性 1：2微膨胀水泥砂浆填缝，管根四周 留20㎜×20㎜凹槽，用防水油膏填塞饱满、密实。UPVC塑料排水管根部应设置 20㎜高的阻水圈。

　　(5)聚合物水泥基防水涂料施工时，我们严格按规定配料和施工，搅拌好的聚合物水泥基防水涂料在 3h内用完(环境温度 20℃左右)，超过时间变稠变硬时，一定不要加水再用。涂料施工时，基层表面应平整、牢固、干净，防水涂料应从地面延伸到墙面，厨房墙面防水层高度为300㎜，卫生间墙面的防水层高度为 180㎜。待涂料防水层固化干燥后，蓄水24h检查确信整体无渗漏后，再进行面层施工，面层施工时，要认真做好防水层的成品保护。

　　四、渗漏的工程管理措施

　　(1)每周安排1天时间集中培训，由建设单位组织业务学习、制定工作计划、预案，进行管理交底等工作。力争参建各成员做到图纸熟悉、规范熟悉、流程熟悉，工作中互帮互助，形成合力。

　　(2)完善值班制度，及时监督监理人员旁站到位，施工单位项目班子到位。

　　(3)采用“菜单式”管理机制，将每天需完成的工作及注意事项以书面形式通知分配到各责任成员，每天工作结束后进行任务情况统计、分析、及时找差错、找不足、找原因，并由专人跟踪提醒落实。

　　(4)形成“日会商”工作制度，建设单位于每天下午17：00~18:00，与监理单位、施工单位负责人会面，了解当天工程进展情况、质量、安全、文明施工控制情况，及时发现问题、解决工程中遇到难题及技术、工艺问题，按进度计划安排第二天工作内容、明确责任人。

　　(5)随工程进展情况，每周召开不少于一次的全体人员参加的工程会议，总结经验，制定措施，整改不足。

　　(6)完善工程内业资料管理制度，对各种工程资料分类管理，做到目录清楚、时间清楚、归档及时。

　　(7)完善材料报验制度，严格按招标文件、合同约定控制各种材料的准入，直接参与材料送检见证。

　　(8)直接参与监理交底及施工交底会议。

　　(9)紧抓节点控制，以下道工序推进上道工序的完成。

　　(10)坚持样板先行制度，对屋面、卫生间、厨房、外墙防水先做局部试验，合格后再展开施工。

　　(11)加强图纸会审，完善外墙防水设计。在审查图纸时应注意施工图是否对外墙防水做了专项设计，深度是否达到要求，若未达到指导防水施工的要求。应请设计院完善外墙防水设计。防水专项设计应具体到：填充外墙的砌法、抹灰的具体要求、防水剂类型、用法、用量等。

　　(12)加强现场管理力度与平行巡视，避免返工，要求做到施工时一次性做对。

　　①建设单位、监理单位、施工单位必须编制详细的质量控制细则，针对质量预控点进行预控，保证质量;②对各种原材料严格把关，准确控制砂浆配合比保证强度和饱满度;③配合施工队伍逐级作好技术交底工作;④对重点部位重点控制，通过平行巡视或旁站监理使施工中各种不利因素减少到最少;⑤施工前对施工单位进场的各种建筑材料进行检查。除了检查材料出厂报告、质量合格证、产品说明书等文字证明外，更重要的是要检查各种建筑材料的实物，按规定进行现场取样送检。经过合法的检测机构检测达到规定的质量标准才允许使用。不合格的材料责令施工单位将其运出施工现场;⑥在屋面、外墙、厨房和卫生间的施工过程中，要求项目监理机构必须安排监理人员进行旁站监理。针对上述容易造成渗漏的施工因素，监理人员在施工现场认真检查监督，发现问题要及时责令施工方立即整改。每一道工序完工后都要经监理人员会同施工单位质检人员检查合格并在旁站监理记录表上签字后才能进入下一道工序的施工。

　　五、结束语

　　西华公寓(廉租住房)建设工程为四栋9-25层住宅楼，设一层地下室，总建筑面积近40000㎡。一期工程开工前，我们对同类建筑物外墙 、屋面及厨房卫生间渗漏问题进行较为认真的调研，分析了造成以上部位渗漏的可能原因，并结合工程实际，有针对性地提出了相应的预防及治理措施，在施工中，配合施工、监理单位，采取加强旁站、巡视、平行检验、样板先行等手段，严格要求施工单位按规范组织施工，按程序组织验收。因此，西华公寓(廉租住房)建设一期工程自竣工交付使用以来，经受了几次台风暴雨的考验，至今无出现任何渗漏现象，租户对工程质量表示满意，取得了预期的效果。

《关于住宅工程中常见渗漏原因分析及控制措施》

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