不动产统一登记对房地产企业发展影响研究中级经济师论文

　　物业税又称财产税或地产税，是对房地产保有环节征收的一个税种。由于物业税将加大业主持有房地产的税收成本，故其有抑制投机性炒房、遏制房价过快上涨的作用。房产税(物业税)开征对投资房产有一定的影响。

　　【摘　要】中级经济师论文 《不动产登记条例》将由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。不动产登记条例的实施是落实《物权法》规定、保护不动产权利人的合法财产权的一项有效手段。同时，也是为未来核定相关税基作准备，为房地产市场的健康发展打基础。

　　【关键词】不动产统一登记;房地产企业;发展;影响;研究

　　业界认为，不动产统一登记和房产税(物业税)征收扩围之间存在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。对官员的财产公布提供了条件，在一定程度上阻止官员腐败有一定的作用。

　　全国实行不动产统一登记后，征收物业税又称财产税或地产税，哪是必然的。在一定程度上补充地方财政收入的不足，有些政府对土地收入依赖度很大，它对房地产开发有一定的影响。根椐目前的相关政策和相关信息可推测，对刚性需求者影响不大，对购买第二套房或称改善性需求者有一定的影响或影响不大，但对投资者如购买公寓出租或购买写字楼出租或购买店铺出租，就会被征收物业税(或称房产税)或所得税，增加持有成本，或受国家进行调节收入手段征所得税的影响。全国实行不动产统一登记后，要想逃此类税几乎不可能了。投资性需求在除了一线、二线城市比较好的地段受影响不大外(租金收入高可弥补所交物业税)，其它地区开发此类房地产需求量都受到很大影响。所以，房地产开发商在进行企业发展战略再作调整时，必须应考虑的重要因素。

　　全国不动产统一登记，可以统计出全国或各地区的住宅、写字楼、营业用房等各类房产的现有量，从而推出现阶段各地区或全国的各类房产是否过剩，或哪类房地产在何地区还有多少开发空间。指导房地产商在各地是否拿地开发或拿什么地开发进行决策。这是房地产企业在制定中长期发展战略必须考虑的战略。

　　随着近十几年的房地产高速发展，特别是全国的住宅饱和量越来越大，如果等到全国不动产统一登记实行后，这一数值显现后，企业发展战略再作调整，这已晚了，会给企业生存带来巨大危机。在2014年亚布力中国企的业家论坛夏季高峰会上，王石居然放言担忧称“下一个倒下的是万科”，如果王石认真研究过主要竞争对手的战略转型，估计真不会发出如此乐观的“十年之忧”。万达，曾经的房地产大鳄已成中国最大的文化产业公司，最近正在为“做不一样的电商”进行战略布局。再看看曾经的小老弟恒大，要品牌能迅速复制品牌，要产业链能搭建全产业链，要多元化早已横跨房地产、文化、足球，虽不做互联网，可新概念农、乳、畜牧业是中国下一个产业激增点。在房地产泡沫破灭之后的下一个十年的门槛，竞争对手万达与恒大早已走在转型升级的路上。行业老大万科呢?王石担忧万科十年之后的危机。笔者看来，万科现在就有危机，而只能担忧未来、不思转型避险就是万科现在最大的危机。

　　大型房企都能在这大背景下，转型升级，寻找结构性机会。房产税对不同的房子，将产生不同的作用。有用的房子，根本不怕房产税，因为税的成本可以转嫁。比如北京，目前的确有不少空置房屋，要么是煤老板囤积的，要么是贪官污吏囤积的，他们会选择出货。但这种出货带来的瞬间房价下跌，反而是接盘的好机会。因为北京的房子是稀缺资源，可以租出或卖出高价。在一线、二线经济发达、人口密度大的城市或地区，还是有房地产投资开发机会。

　　中小城市就不同，尤其是这些具有空置房屋较多的城市郊区、新区，中国绝大多数地级市和县城要么人口增长缓慢，要么处于人口流失状态，在这种情况下，多余的房子卖不出去、租不出去，只能白白承担房产税。说句残酷的真话，这些房子早晚会被房产税、物业管理费“杀死”。应该尽快剥离这些城市的房地产开发业务。

　　房企如何随着政策化被动为主动，寻找适合自己的发展道路，而未来房地产行业机遇在哪里以及房企转型之路在何方，也成为了当下行业热议的话题。

　　地产名人聂梅生提出了她的观点，房企的转型将成为必然，转型要促进住房的双轨制，促进城镇化，促进产业结构转型，促进内需消费，总之，从投资拉动转到承载经济和社会的发展是总体思路。房企转型将有四个方向，一是完全以商品住宅为主的企业可以转型做保障房;二是城镇化的发展带动城市基础设施建设，商业地产的客观需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市综合体等;三是新型经济产业区的兴起，将带动产业地产的发展，例如工业园、产业基地等;最后就是解决内需型、消费型的产业，比如旅游地产、养老地产等。房地产开发商应该顺应潮流，在这四类需求中寻求一种合理的转型。

　　业内人士称，接下来的房地产行业并购将进一步加剧，中小型房企的倒闭和转型也将愈演愈烈，类似的“自杀”式非正常死亡恐绝非个例。中小型房地产企业由于自身实力有限，特别是自有资金有限，融资能力差，在房地产开发行业(房地产行业是较高的资金密集性行业)，处于明显的劣势地位。在房企的转型中，中小型房地产企业不能做商业地产、旅游地产、养老地产，因业此类型房地产项目所需资金大，资金周转慢，销售风险特别大，影响因素多等特点。但可以做些保障房开发项目，此类业务每年开发量规模有限。争取政府的这类项目，可能要附加一些条件。

　　参考文献：

　　[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊,2005(06).

　　[2]傅光明.论开征物业税对中国房地产经济的影响[A].中国制度经济学年会论文集[C].2006.

　　《贵州财经大学学报》(双月刊)创刊于1983年3月，是贵州财经大学主办的经济类学术期刊，1985年国内正式出版，1992年面向国外公开发行。2013年1月由《贵州财经学院学报》更名为《贵州财经大学学报》。坚持“立足贵州，面向国内外，坚持为我国中西部地区经济社会的发展服务、为财经教育和财经科学研究服务”的宗旨，秉承“关注贫困与发展，崇尚科学与理性”的办刊理念，倡导严谨、求实的治学态度和创新、求是的学术精神，致力于我国社会主义经济理论和实践问题的研究。设有“宏观经济”、“金融经济”、“贫困与发展”、“工商管理”、“贸易经济”等栏目。

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